武田薬品 +1万7999円
DWTI +1098円
楽天G +6272円
伊藤忠 +1万0288円
丸紅 +3200円
三井物産 +2万2103円
住友商事 +2360円
三菱商事 +2万0095円
三井住友FG +1万1713円
東京海上HD +0円
NTT +0円
さっそく京都中央信用金庫の担当にプロジェクトをぶつけてみました②
１、なぜ、その不動産を買うのか（会社から見た時）
当たり前っちゃ、当たり前なのですが、世に売り物件は星の数ほどあります。
だからこそ、わざわざ父親が所有する物件を買う必要性はないですよね。
そこで、理由づけとしてのストーリーが必要になります。
まず、この不動産を買わない理由を見て、潰していきたいと思います。
【築年数が古い】
築年数が古い物件ばかり買っているので、この物件特有の事象ではありませんから、築年数が古いことは買わない理由にはなりません。
築年数が古い物件を買う理由は、ずばり「安さ」です。
どうせ、今のお客さんにそこそこの値段で貸すならリノベーションが必要です。
だからこそ、安く買ってしまうわけですので、父親の物件が安ければ（土地の値段くらい）であれば買いです。
１２００万円なら、ほぼ土地の値段なので、完璧です。
【利回りが高くない】
事実、利回りは普通です。
物件価格１２００万円に対する家賃が、年間１２０万円です。
１２０万円÷１２００万円＝０．１０ですので、つまり「利回り１０%」です。
ですが、父親が持っている物件で、入居者の属性がわかっている。
リノベーションを二年前にやっていて内容も把握しているので、物件の競争力があり、今後の入居づけも問題ない。
など、利回り以外のメリットがあるため、利回りは低くなければ購入対象となる。
通常のオーナーチェンジは中を見ることができないことと比べれば、利回りが低くとも想定ができる物件の方が確実性が高い。
【立地がよくない】
立地がよくないように見えるが、競合の物件が８件しかなく、探している人がいれば決まるエリア。
すべては需要と供給で成り立つので、問題なし。
【向日市ではない】
確かにこの物件は宇治市であり、購入エリアからずれているが、父親が売主のため、父親に１２００万円が入る。
その１０００万円を貸付してもらえることで話がついており、その１２００万円で向日市の物件を２つ買えるので、結果的に自分で一つずつ向日市の物件を取得するよりも多くの物件取得が可能であり、向日市ではない不動産を買うことにはなるが、向日市の不動産を増やすことができる。
という感じで、デメリットを潰せてるかどうかわかりませんが、潰すように考えてみました。
実際は、株式投資に使っちゃうんですけどね。笑
次は、この物件を買う理由ですね。
【父親が売主の物件】
父親が売主の物件であり、中身の把握が正確にできる。
どれくらいのリフォームをしているか、現状がどうなのか、把握することができている。
父親に現金が渡り、そのお金を貸し付けてくれるので、第三者の物件を買ってキャッシュアウトするよりも良い。
父親から貸付を受ければ、向日市の物件を２つ購入できるため、向日市の物件取得を加速することができる。
他の物件ではなく、父親の物件を買うくらいの理由にはなると思うのですがどうでしょう。