武田薬品 3/22実現損益+0円
DWTI 3/22実現損益+1830円
楽天G 3/22実現損益+8万4503円
伊藤忠 3/22実現損益+0円
三井住友FG 3/22実現損益+6万0690円
NTT 3/22実現損益+0円
不動産の面白いアイデアを活かせるか？③
で、もちろん、私は消費者ではなく、ビジネスを創造する側の経営者なので、今回のタワマンを借地権７０年つきで売るという手法そのものを、丸パクリしてやろうと思って参入を考えてみました。
まず、銀行から、土地・建物の融資をまるっと受けて、土地取得をし、タワーマンションを建設しますよね。
そして、完成前から、タワーマンションを買いたいと思っている人間に向けて、一室ずつ販売するのは、普通のタワーマンションを売る時と同じ、新規分譲って感じです。
そこで、問題を一つ見つけましたし、それが誰もがタワマン70年借地権つき販売をパクるわけにはいかない参入障壁でした。
その問題とは、借地権つきタワーマンションの一室に住宅ローンを出す金融機関はあるのか問題です。
住宅ローンが、割と通りやすい商品なのは、人質として、土地・建物を担保にするからです。
いざ、住宅ローンを返せない連中がでてきたら、土地と建物を取り上げてしまって、売りにかければいいのです。
それまでに、いくらかは回収が終わっているだろうし、最悪売ればお金が取り戻せるからこそ、ほかの融資商品より、簡単に借りることができるのです。
ですが、それはその住宅ローンの担保にする物件が、売れる見込みがあるから成り立つ方法で、今回の借地権つきタワーマンションだと、２０年後には、あと５０年しか権利が残っていない築２０年のタワーマンションになってしまうわけで、３０代のタワマン買うような層が買おうと思ったら、８０歳で追い出されるタワーマンションを買うはめになります。
つまり、中古物件としての価値が、全然ないタワーマンションこそ、借地権つきタワーマンションなんですよね。
中古で売れないような借地権つきタワーマンションに住宅ローンを出してくれる金融機関があるの？って感じなんですよ。
おそらくですが、ビジネスとしてタワーマンションを建てる時に一つの銀行が融資を出しているので、ビジネスとしての貸出で儲けがでていますから、住宅ローンは、バーターで抱き合わせ的な仕込みになってるんだろうな？と想像してます。
銀行もグルになって、ビジネスでの貸付は５０億〜１００億で伸びるし、そうやって建てたタワーマンションの一室を買う人のおかげで、住宅ローン残高も、同じくらい伸びますから、貸し付け残高が一気に伸びますよね。
また、ビジネスでの貸付は、部屋が売れるごとにまるっと利益になるだろうし、タワーマンションを建てる為に貸した分はしっかり利益をだしてくれるし、住宅ローンの焦げ付き分は最悪ペイできるようにと金融機関は考えていそうだなと思っています。
こりゃ、私みたいな小さな会社が土地・建物をある銀行から借りて開発したとしても、そこが住宅ローンまで融資してくれるとは思えず、参入は難しいと判断しました。
タワーマンションの１室を一組に、70年の暮らす権利として売るのだから、別の用途への変更は難しいですよね。
私の場合、そこがどうしても引っかかりました。