会社を作ったばかりの不利な立場で不動産投資の融資戦略を考える。その１
私は個人事業主を３年やった後に、法人化しました。
７月に会社を設立したので、まもなく決算です。
この世に生まれたばかりの赤ちゃんなわけです。
この先がどうなのかわからない会社です。
銀行が評価しようにもできないんです。
とにかく３期っていうのが、
銀行から求められる条件です。
１年経つか経たないかの会社は、
何の評価ももらえないわけは、
私でもわかります。
そこで、とにもかくにも借りやすい借金を元にして、
その中でも利率の低い商品を活用して、
やっていかないといけないってことです。
融資という制度をみると、
私はかなり不利な戦いをしなければいけない立場です。
今知っている知識で戦略を深堀して、
経験の少なさをカバーしないといけません。
どちらにせよ、
立場も悪く、経験も少ない部分で戦わないといけないので、
ちゃんと書き出しを行うことにします。
会社を作ったばかりの不利な立場で不動産投資の融資戦略を考える。その２
会社で融資を受けるか、個人で融資を受けるか
会社で融資を受けるとなると先ほどの３年経ってないことがネックになります。
創業融資はばっちり断られていることを考えると、
こちらでの融資は絶望的です。
なので、個人で融資を受けることになりそうです。
個人で融資を受けるので、個人で購入することになります。
個人の融資だと、
リフォームローンやアパートローンが対象です。
会社を作ったばかりの不利な立場で不動産投資の融資戦略を考える。その３
アパートローンか？？
アパートローンは、まず戸建て対象外です。
融資を受ける為だけに自分の戦略を変えて、
成功法則から逸脱する意味を見出せません。
つまり、アパートローンの為に、
アパートを買うってことをするべきかという話ですが、
私は、やらない方がよいと判断します。
成功する為には、何度も失敗が大切です。
何度も失敗してようやく大きな成功をつかめるものなので、
サイズ感の大きいアパートは私の資産規模だと、
何度も試すことができません。
だから、やらない。
だから融資が受けられない。
もう少し先のステージで、
アパートを買うこともあると思いますが、
今は戦略の外側にあります。
例えば、
私は同じやり方で２つの中古テラスをリノベーションして、
貸し出しを行っています。
その、どちらも失敗したと思える反省点があります。
１、天井の梁をみせる作戦
中古テラスの割に、めちゃくちゃ格好いい梁が使われていました。
天井落として、吹き抜けにしたら、格好良かった。
だから、その部分を活かすリノベーション案で、
チームで話をして施工したら、
屋根にいれる断熱材がむき出しになるというミスをおかしました。
見せたいのは梁とか屋根と壁面をつなぐ漆喰だったりしたのに、
断熱材むき出しという状態に。
別にアイデアがあればよかった。
２、２Fを洋間にしたこと
１号テラスは、ターゲットを若い人まで広げたかったので、
和室の畳がきれいだったにも関わらず、洋間への転換をしました。
畳はこれからも使わないだろうと処分しました。
洋間への転換はお金がかかることなのですが、
部屋が決まりやすくなることを考えてのことでした。
ですが、若い人達は外観見るなり中にすら入らなかったのです。
お金をかけるなら外観だなと理解しました。
３、２Fを和室で残したこと
２号物件では１号の反省を元に、２F和室を残しました。
ところが、畳の総入れ替えやもろもろ入れると、
洋間にする時と変わらない費用になりました。
だったら洋間で良かったって話なんですよね。
１号物件の時は畳がそのまま使えたから、
和室の方が安く仕上がった。
でも、２号の時は変わらないのだから、
これは洋間にすべきだった。
といった具合に、
何度も経験値を得ていくには、
同じような物件で何度も挑戦したほうが、
次に使えるノウハウに変わっていきます。
さらには、
１号の時は４００万円で仕入れでしたが、
２号は、３５０万円で仕入れました。
戦略さえあれば、有利に戦いを進められます。
会社を作ったばかりの不利な立場で不動産投資の融資戦略を考える。その４
リフォームローンか？？？
リフォームローンは、名前の通りリフォームに出る資金です。
一度住信SBIネット銀行に申し込みしましたが、
見事に断られました。笑
ただ、私は物件を現金即決することで値下げをしてきた男なので、
物件を買うときに現金で行うということは、
かなり意味のあることだと感じています。
ローンを受けて、うんぬんかんぬんだと、
下がらなかっただろうなという感触です。
ということで現金で物件を買うってことは、
続けていきたいと考えています。
だからこそ、物件を貸す為に行う、
リノベーションに焦点をあてるとどうだろうか？
物件は現金で買い、
リノベーションはローンで行う。
それを検証してみたい。
１、資金効率が上がる
現金で４００万円の物件を、リノベーションも現金４００万円で仕上げると、
私の月１００万円のキャッシュフローだと、再投資までに８カ月失う計算になります。
同額の８００万円でも、
現金で４００万円の物件を、リノベーションをローンで４００万円で仕上げると、
私の月１００万円のキャッシュフローだと、再投資までに４カ月だけで済む計算になります。
８カ月⇒４カ月
８カ月＝１回⇒２回
半分の期間で回転することで試行回数が倍になります。
もう一つはキャッシュフローの資金が寝てしまう期間が短いことで、
再投資による複利効果が早く大きくなります。
２、キャッシュフローが出る
８００万円の物件でいうと、１０％の利回りで家賃が６万７千円くらい。
４００万円の借入で３％で１０年借りたとすると、月の返済は３８６２４円。
少しですがキャッシュフローもでます。
そうすると、キャッシュフローも増加しますので、
再投資がより早くなることに繋がります。
不動産投資の弱点である単利型は、
家賃と同じ１カ月で再投資に近づくほど、複利型になります。
複利の力はすさまじいものなので、
これを使わない手はないです。
複利の力を使うためにもキャッシュフローが出る事実は、
かなり重要なこととなります。
３、最悪ローンがおりなくても、支払いまでの長さでカバーできる
私が抱えているリノベーションチームへの支払いは、
完成後１カ月以内に支払いを行えば良い。
完成までに時間がかかれば、
稼働こそしないが、他の物件や経営する会社から、
キャッシュが流れこんでくる。
完成が仮に早くて短かった場合も、
完成して請求書が届いてから１カ月もあります。
１カ月は１００万円をつくる時間をくれるし、
そもそも短期決戦でリノベーションが仕上がったとしても、
１カ月はかかるので、そこでも１００万円。
残り２００万円くらいなら、なんとでもなる。
会社を作ったばかりの不利な立場で不動産投資の融資戦略を考える。その５
中古テラスハウス戦略における現状の回答
融資を使うかどうかは、
かなり迷っている内容でしたが、
今日、文章化してみたら、やるべきだと決断できました。
中古テラスハウス戦略の正しさは、
お客さんが実際についていること。
投資として回りはじめていることからも正しさを感じますし、
入居者への直接のヒアリングからも、
長年住むつもりであることが伝わってきましたので、間違いないと感じます。
あとは繰り返し、より正しいやり方にブラッシュアップする。
その段階に入っていると思います。
その為に必要なことは、
キャッシュとキャッシュフローの確保です。
私がたどり着くべき境地は、
不動産投資の複利化です。
利回り１０％の収益物件があったとして、
同じクラスの物件を収益から買うこと。
物件が物件を生み出す複利の状態にするためには、
家賃として回収したインカムゲインで１０年かかります。
つまりは１０年間は単利です。
次の５年間も単利です。
次の３．３年も単利です。
次の２．５年も単利です。
次の２年も単利です。
ちょっと面倒なのでこのあたりにしますが、
月の家賃がすぐに再投資されるためには、
毎月物件が買えないと複利にたどり着きません。
まずはそれを目指します。
それであれば借金をしないという決意をする意味はありません。
中古テラスハウス投資で、
本体を現金で買い、
リフォームローンでリノベーションを行う。
が現状の回答です。
会社を作ったばかりの不利な立場で不動産投資の融資戦略を考える。その６
さんざん遠回りをして、ようやく答にたどり着いたような気がします。
シンプルに生きていく為の指標が今日書き出してみて、見えてきました。
第一に、人の時間、人のお金を使って、向日市を豊かにする。
物件を現金、リノベーションを融資にすることで、
不動産投資の複利化を実現し、
そこからの収益により、向日市の為に事業展開を行う。
第二に、私は優れた人を育てる会社を創る。
人を育てることで、未来に投資を行う。
社員の人生を良くしていくことに一生を捧げる。
会社を作ったばかりの不利な立場で不動産投資の融資戦略を考える。その７
私にはできない。
この言葉は簡単だけど、すごい呪いだなと思います。
融資があまりにも通らなかったせいで、
思考が歪んでいたなと思いました。
最近また、
ロバートキヨサキの本を読んだり、
マレーシア大富豪の教えを読んだり、
インプットが変わったことも大きいです。
私には融資が通らないから、
見る目のない銀行員を馬鹿にしたり、
逆に借金しまくって損しそうな投資家を馬鹿にしたり、
何の得もない、誰も幸せにならない思考になってました。
人より優れたキャッシュフローを持っていることも、
昔の自分が選んだ選択肢の結果です。
それに満足することなく、
結果を追求していく姿勢が私に欠けていたように思います。
ブログって大切だなーと改めて思いました。
迷った跡が、ちゃんとわかることもいいこと。
私はブレないような強い人間ではない。
だから数字で判断を続けてきました。
ところが、数字は自分の都合がよいモノを用意できます。
そうなってしまっては私が腐ってしまう。
これからも言語化を繰り返して、
矛盾も飲み込んで、人としてより高みに行きたい。
そう思います。