不動産投資における利回りの考え方
不動産の利回りは、
基本的に年利がメインになってきます。
年間でどうか？って指標になります。
例えば家賃が5万円、
購入もろもろの経費が500万円。
利回り計算では、年利といいましたので、
5万円×12ヶ月で、60万円が年間収入に。
60万円を500万円で割ってあげると、
0.12と出てきます。
パーセント表示してあげると、
12%ってことになります。
私は、計算も面倒なのと、
細かい経費計算も面倒なので、
ざっくり購入もろもろの経費の百分の一。
それを家賃の目安にしています。
これをインカムゲインによる、
収益指標にしています。
利回り星人は危険です
利回りが高いと何が良いのか、
それがわからずに、
利回りを求めることに私は反対です。
利回りが良いと、
投資した金額の回収が早い、
年収が上がる。
だから、税金が高くなる。
利回りは大切な要素なので、
利回りの高い物件は人気になりがちですが、
現在の利回りが続くのか。
なぜ利回りが高いにもかかわらず、
売主は売りに出したのか。
出口の戦略は見えているのか？
ちゃんと、
考えて戦略に組み込んでいく必要があります。
今を生きることは簡単です。
変化は訪れるのですが、
変化に対応するしかない人は、
頑張り続けないといけません。
頑張り続けていくことを、
私は良しとしません。
手詰まりを起こさない為に、
ちゃんと想定外を想定していく。
かっこいい生き方を目指して、
やっていきましょう。
結局、利回りは売ってみないと確定しない
私が大切にしている要素の一つが、
キャピタルゲインです。
なぜなら建物は、
価値がなくなっていくからです。
そのなくなっていく価値を、
ちゃんと考えてやって、
土地も値下がりの価値を考えてやって、
戦略はようやく意味を持ちます。
例えば、私の知り合いは、
狭小アパートを
収益還元法で
計算してくれる銀行に
融資の為だけに
利回りの良い物件を手に入れ、
その利回りを活かして、
もう一軒手に入れた人がいます。
つまり、
現在の利回りが基準になる銀行に、
現在の利回りだけが武器の物件で融資を引き、
現在の利回りで上手くいっているのを武器に、
もう一棟融資を引きました。
借金できなきゃ規模の拡大がやりにくい、
だから、アクセルを踏むならココ
というタイミングでした。
アクセルをちゃんと踏んで、
本当に欲しい物件を
2つ目にちゃんと買ったこと、
そして、状況が悪くなる前に、
狭小アパートは損切り撤退していること、
戦略通りですね。
狭小アパートは、
東京都内で流行りの高利回り案件です。
新築、高利回り、都内の土地、駅近。
だから銀行評価が出る。
そういう経緯で今も増え続けてます。
狭くて、初期費用が安くて、綺麗で、駅近。
一定の需要はありますが、
同じ物件がたくさんあると、
やはり飽和します。
コモディティ化するのです。
それを見越して、
さっさと始めて、
もう売ってるのですから、
値下げ競争に巻き込まれずに、
本当に欲しい物件をちゃんと手に入れた、
それが素晴らしいです。
利回りはこういう風に、
多面的に見なければ、
いけません。
特に建物の価格が高いほど、
よくよく、考えてやるべきです。
売る時の損は、
借金があるほど、
影響が大きいです。
一体、何のために、
不動産投資を始めて、
どうなっていきたいのか、
見定めたいところ。
利回りは、今の家賃で計算されています。
近くにライバルが出現する可能性は？？
不動産投資は、
不動産賃貸業です。
ビジネスの世界は、
毎日変化にさらされます。
利回りが
今を反映している認識がなければ、
売る時も、所有中も、
リスクだらけです。
利回りだけじゃない、中古テラスハウス戦略
私が中古テラスハウスを扱う理由も、
コモディティ化を防ぐ為です。
アパートもマンションも
集合住宅のカタチをしてます。
ですが中古テラスハウスは、
戸建てのカタチをしています。
戸建て型のアパートは建てる時に、
建築費用が高く、
利回りが低い。
だから建ちにくい。
戸建ては中古が高く、
なかなかいい物件は売りに出ない。
買いにくい、
リノベーションする人はほとんどいない。
それらのおかげで、
ライバルが出現しにくい状況を、
生み出しているので、
10年は問題ありません。
その期間に投資を回収し、
また隣地を買い取りし、
また未来へとタネを蒔きます。
利回りは今の成績表だと思ってください。
過去、現在、未来が、
ビジネスの世界の基本です。
利回りは悪いと話になりませんが、
基本的に安く買うことで利回りは、
あげることができます。
安く買うことは、
何百万円する不動産投資における、
最高のリスヘッジとなります。