海外不動産投資とは、説明。
海外不動産投資とは？
簡単に言うと、当然他の国の不動産に投資することです。
範囲が広すぎて、これまたあんましピンとこない。
よく最近日本人が動いているところだと、
近代化が始まったミャンマーや、
最近は中国とごちゃごちゃしてるベトナム。
それらの人気のある新築マンションを抽選で手に入れて、
手に入ったら新築のまま転売っていう、
人気歌手のコンサートチケットをネットオークションで売るような手法が流行ってますねー。
クズだなーと思いますね。笑
お金が儲かればいいってわけじゃないですよねー。
個人の感想です。
マネーゲームも行き過ぎると、
人が見えないんでしょうな。
まぁ、一種のバブル状態なので舞い上がって、
転売物件を買う人間にも責任はありますが、
ぜひ誰かの役に立つ不動産投資を目指してほしいなと思います。
なので、こういう発展途上国ならば、
貧富の差が凄いので、
これから未来を背負って立つような若者とビジネスをやれば、
上で紹介したようなバブル時にしか儲からないハンターみたいなやり方しなくてよくなりますので、
そこは考えるべきかなと思います。
物件を所有したら終わりではなく、
それは始まりなので、
信頼できるパートナーと組んでビジネスを運営する意識が必要です。
逆に現地に信頼できるパートナーを作ることができれば、
地域に大きく貢献し、
その見返りとしてたくさんのお金を頂けることでしょう。
私はおそらく海外へのステップは、
歩まないと思いますが、
日本の市場ほど成熟していないので、
１頑張ったら、１しか成果のでにくい日本でやるより、
１頑張ったら、１０の成果がでるかもしれない新興国は面白いと思います。
その分日本じゃ考えられないイレギュラーな話もでてくるでしょうけどね。
前置きはここらへんにして、
とにかく海外不動産を扱ったら、
海外不動産投資の始まりです。
海外不動産投資のデメリット
まずは、日本に物件が死ぬほどあるのに海外に進出するなら知っておきたいデメリットからです。
為替の変動リスクが最初にきます。
為替とは、国と国の通貨の交換を指します。
海外の物件は、そこの国の人を相手にします。
日本円は日本の通貨で、他の国では主流ではないです。
だから、現地の通貨で支払いを受けてしまうんですね。
それを日本で使うときにかかってくるリスクです。
現地の通貨のままであれば、
そんなに大きな問題ではありませんが、
日本円としての価値がいくらになるのかどうか常に気を使うところです。
ビジネスにおいて数パーセントのずれは、
金額が大きくなるほどインパクトがあります。
それが自分の力の及ばないところで起こるというのが、
本当のリスクです。
為替だけで言えば、
いいときも悪い時もあるので、
結果的に平均に近づくとは思いますが、
やはり自分の力の及ばないところにリスクがあるのは、
怖いものです。
そして、もうひとつのデメリットが、
あなたが直接物件の管理をできないというところ。
お金を提供して仕組みをまわすオーナーになってしまい、
現実が見えない可能性があることです。
私は、現地現場主義です。
何事も間接部門は増やさないほうがいいと思っています。
そして、一番優秀でやる気のある自分が積極的に関わることを意識しています。
特に不動産投資は人に任せるほど手取りが減るビジネスです。
なので、日本国内でやる場合は管理は自分でやるべきだと思っています。
素人からやる分にはという意味ですよ。
規模が大きくなったらそんなこと言ってられません。
ですが、海外の場合はそうもいきません。
現地のパートナーが問題です。
渡航費を考えると、
あなたがいくことは難しいですからね。
為替リスクを考える
為替リスクは、私はコントロールできない質のものだと思っています。
大きな力で動いているので、
もはや個人が太刀打ちできないとの認識です。
ただ、国を一つで考えた場合、
国内ではインフレーションとデフレーションだけ分かればいいので、
現地通貨のまま、現地で投資活動を続ける分には、
問題ないと思っています。
あなたの労働力は日本円で入ってきて、
あなたの資産は、海外通貨で増えていく。
その構造であればハイブリッドモデルなので、
２つの通貨の動きがまったく同じでなければ、
多少なりともリスクヘッジというものになるでしょう。
また、円高で＄１＝７０円台だったころに海外不動産を買って、
今もインカムゲインが入ってきてる投資家はウハウハですね。
仮に＄１００００＝７０００００円で家を買い１０％で回してるとしたら、
年間の家賃は、＄１０００ですが、
今の価値だと、＄１０００＝１０２０００円ですからね。
本当は、７００００円しか戻ってこないはずが、
為替の動きによって１０２０００円戻ってくるようになったのですから。
もちろん今のレートで計算してますので、
この文章をいつ読まれるかで変わってきますよ。
為替の動きはリスクです。
ですがリスクとは振れ幅のことなので、
危険な半面・儲かる可能性も含んでいます。
為替はコントロールできません。
それを前提に考えた時、
それ以外をコントロールするということが必要になると私は考えます。
まずは、そもそも為替がマイナスに振っても耐えられるキャッシュフローの構築、
時期によるバラつきをコントロールするための、
毎月一定額を日本円に換金するなどの方法論の確立。
FXなどで反対ポジションを持ち、家賃と同じタイミングでポジションを解消する方法。
などなど、まだまだあります。
コントロールできないとあきらめていては、
そこで終わりですが、
すでに賢い人たちがさまざまなアプローチを考えてくれています。
私は勉強したので知っていますが、
知らない方の方が多いです。
うまく使いこなせるようになりましょう。
海外不動産投資のキーマンをみつける方法
信頼できるパートナーかどうか、
見極めるには実際に任せて、頼むしかないですが、
不動産なので、一定の資金を必要とします。
ちょっとリスクが大きいですよね。
なので、ここは不動産投資家のネットワークを使って、
すでに海外に進出してる方を通じて投資するのが一番。
ビジネスは、人・金・モノの順番で大切です。
現地の人を見分けるのは難しい。
同じ日本人でも信頼できる人を見つけるのは難しい。
でも、ずっと自己責任で仕事をしてきた人間は、
なんとなくわかるようになります。
私も管理職で２年色々な人間をみただけで、
だいたいわかるようになりました。
普段の口癖や、
リアクションから、
考え方の癖を見抜けるようになると、
ビジネスをするパートナーを見つけやすくなるでしょう。
ちなみに、私は今まで生きてきた中で、
この人とビジネスをやったら、、、
と思った人物は３人だけです。
もっとも、そういう人が集まる場所に行ってるわけではないので、
なんとも言えませんが。。。
普通に生きてるだけでは、
サラリーマン・ダメリーマン・サボリーマン体質の人が多すぎて、
見つけにくいのが現実です。
ただ、サラリーマンをやりながら海外不動産に手をだしてる時点で、
その人の行動力たるやすごいものです。
普通の人は、持っても日本に持つでしょう。
そんな人物が集まる場所に参加し、
師匠をみつけることができれば、
もう成功したみたいなものです。
なので、物件探しの前に現地のパートナー探し、
パートナー探しの前に、日本在住海外投資家を探してください。
その方を通じて小額から初めて、
大きくしていくのが私はおススメです。
ギブ＆テイクで、次はいろいろな業者をあなたが探して、
紹介してあげるとよいでしょう。
また、本格的に不動産を海外展開させるなら、
私は現地の若者に知識とスキルを身につけさせ、
その人物を大きく育てることが重要だと考えています。
その人物の現役での生活は４０年ほどかもしれませんが、
その間海外での自分の分身のような動きをしてくれて、
さらに自分の次の世代にも繋げていける可能性があります。
素晴らしいことだと思いませんか？
私たち日本人は、
日本に生まれただけでドラえもんを連れたのび太くんです。
でも、後進国にうまれた若者は後進国に生まれただけで、ただの「のび太」です。
ドラえもんを紹介してあげて、
ドラえもんを２匹（単位あってる？）に増やせれば、
道具は２倍、ワクワクも２倍、楽しさ２倍でしょう。
私が思う海外不動産投資の価値は、
そういう大きなことにあります。
金儲けだけだと寂しいし、
結局 「 もっともっと 」 ってなってしまうでしょうね。
せっかく大切なお金や時間を使うのであれば、
誰かの役に立ちたいと私は思うのです。