不動産投資の始め方〜はじめての物件選び編〜
「 不動産投資は安全です！！ 」
不動産投資は安全です。
自分の頭で考えて投資を行う人間にとって、
これほど安全な投資は他にありません。
だから自分の考えをしっかり持って、
お客様のことを考えることができれば大丈夫です。
借金して、手数料いっぱい取られても、
それでも成功してる人がこれだけいるんだから、
おいしい話ってのはわかるはず。
もう一つ、世の中の会社のほとんどが１０年以内に潰れるのに、
不動産大家というビジネスで潰れてる人が、
ただのサラリーマン大家さんでも、
ほとんどいないでしょ？
そういうこと。
誰でもできるのです。
だからといって簡単ではありません。
何より重要なのが、最初の一軒目です。
「 不動産投資の第一歩が実は一番大事な一歩 」
不動産投資は、なんといっても時間がかかります。
一発当てるようなインパクトはないです。
だからこそ、回収に時間がかかるのに、
修繕費もかさむ、空室だらけで募集ばっかりで大変。
そんなバカをやっちゃいけません。
逆に最初の一軒目に恵まれれば土台が安定するので、
２軒目が多少もたついてもキャッシュフローがいいままなので、
余裕があったりします。
１０年で元本回収できて、
次も同じ値段のやつを買って同じくらい回せたら、
１１年目から単純にキャッシュフローは２倍ですからねー。
給料２倍になるまで、
１０年後がいいの？
１５年後がいいの？
そのレベルです。
私は７年で回収でき、
修繕費がいらなくて、
空室リスクがほとんどない物件所有してます。
正直ラッキーでした。
敵がいなかったから。
２年ほど放置されてた物件です。
それでも地域特性をいろいろ調べて、
いけると判断しました。
１７７万円で買いましたが、
バブルの時２０００万円したそうです。
何がいいたいかと言うと、
既にいいとわかってる物件が市場に残ってるわけないじゃん。
ということが言いたい。
利回り何％とか言って、
不動産の売り広告でてたりしますが、
鵜呑みにする人の感性を疑います。
そんなもの役に立たないからです。
だれかにとって必要な物件であるか？
いくらなら必要としてもらえるか？
お客様の立場に立って、
よーく考えよう。
それを強く言いたいのが、
はじめの一歩の時です。
はじめの一歩を人任せにしたら、
その時、たまたまうまくいっても何も得られません。
その時、うまくいかなかったら、担当者のせいにするでしょ？
最初の一歩は失敗するなというアドバイスではありません。
最初の一歩は人任せにするなという話です。
人任せにしなければ、
そんな大きな失敗に繋がりません。
いや、それほど不動産投資は簡単なのです。
「 不動産投資の始め方 」
簡単ですね。
物件を貸したら、不動産投資の始まりです。
具体的なステップとして、
一例を紹介します。
１、物件探す
２、現地行ってみる
３、購入・もしくは借りる
４、お客様募集
５、賃料もらいつづける
６、保守・管理
そんだけです。
なんか商品仕入れて売ってるイメージで不動産投資するといいかも。
商品を販売するお店だったら、
売れ残りを避ける為に、流行とか顧客ニーズを調べますよね。
そう、物件を探すという行為は、物件を探しているのではなく、
お客様がほしいと思ってるであろう物件を安くで探す行為なのです。
利回りとかばっかりみて探す人がいますが、
見てるところがどうしようもないなと思います。
お客様が探しているであろう物件を安くで買いましょう！！
私はターゲットを絞って、
例えば２６歳女性。
就職してはじめての一人暮らしで、
賃料の高い防犯のしっかりした新築マンションに住んだが、
家賃が高すぎるので引っ越しを考えている。
をターゲットに選ぶ場合、
あなたならどこを押さえにいきますか？
これは正解はないので、
あくまで私の見解ですが、
いきなりぼろアパートに住むことは無理だと思います。
そして、既に家具・家電を揃えてしまってると思うので、
家具・家電付きにするメリットはないと思います。
築は１５年ほどにするでしょう。
そして、平均的な内装が白無地の無難な物件ではなく、
内装を黄色とグリーンのパステルの内装を使います。
電気のスイッチは、今よくある大きなやつに変えて、
内覧の時に部屋をよく見せるために、
電球類はすべてつけておきます。
全身鏡と、シューズボックス置いて、
あとキッチンは、ボードを貼って、
オレンジ系のパステルで楽しい感じにします。
なので、リフォーム費用をいれて１０％で回る物件から選ぶことになります。
だからボロボロの物件を狙いにいきます。
理由は、安く買えるからです。
なぜなら、ほとんどの投資家がそれが人に貸せるようになることを、
想像できないからです。
ま、そんな感じかな？
あとは、安い順にソートして、
この物件だったら、こういう使い方したら１０％いけるんじゃないか？
をひたすら繰り返していくというのも、視野を広げる面白いアイデアだと思います。
京都に住んでいるときに、兵庫に再建築不可という、
簡単にいうと建物を立てちゃダメな土地が６０万円で出てました。
その近くに大学・定時制の高校があり、徒歩２分。
私はそれを見たときに絶対儲かると確信しました。
バイク置き場にすればいいんです。
学生のバイク需要の強さは、
私は大学生の時に体験してます。
相当高い値段でも、
バイク止めてましたからね。
面積としても十分で、
２０台はいけるし、
月１０００円と低く見積もっても、
月２万円、年間２４万円。
３年で＋になります。
ですが、私は家が遠いので、
学生という社会常識が通用しない子供を相手にする手間を考えると、
管理面でNGでした。
家の近くなら１００％買ってた。
家の賃貸しか見えてない人にとって、
この物件は家が立たないので不必要。
だから、７年前から売りに出たまま放置。
近所の人もそんなことに気付きもしない。
そう、知ってる知ってないとは大きな差なのです。
俺が近所なら買いたいところ。
今もひそかに狙ってます。
だれか管理人雇っても、
いけるんじゃないか？
と思ってるからです。
余談でした。
話が長くなったのでまとめると。
不動産投資の始め方は、
まずはターゲットとなるお客様を決める。
それに合わせて安い物件を探す。
１０％以上で回りそうなら買い。
買いは指値で、半額でいれてみましょう。
おそらく門前払いですがオッケーです。
相手が売りたかったら、交渉してきます。
物件のダメな所をピックアップして、
料金を下げる交渉ができればいいですね。
不動産の料金は恐ろしくいい加減です。
日常生活の一万円は大金でも、
不動産の一万円は誤差です。
おかしいと思いませんか？
私はおかしいと思います。
どれだけ単位が大きくなろうが、
価値をきっちり判断することが、
大切です。
一万円安く買えれば、
家電製品を無料で一つおいてあげられますし、
広告にお金を使ったり、
シャワーヘッド交換や、
ダスキンのハウスクリーン呼べたりします。
嫌な客だなと思われても仕方ないです。
その人からもう一度家を買う事はないでしょうから。
もう一度買う可能性があるなら、
いい関係を構築すべきですが、
不動産は相手が売りたいのなら、
売りたい値段ぎりぎりまで下げるのが基本。
なんか嫌だと思う人は、
株の世界を考えるとわかりやすいかも。
売りたい人と買いたい人が値段を指示し合って値段が決まってます。
この値段だったら買うよ。
この値段だったら売るよ。
普通じゃないですか？
もともと物の値段ってのは、
そういうものです。
売りたい値段より高く売れたらいいなーと思ってる売り手がほとんど。
だから余分な金額が上に乗ってます。
安心して買いたい値段を教えてあげてください。
「 不動産投資をはじめる前の準備 」
私が思う不動産投資を始める準備は、
１、知識を増やす。
知識とは、すごく広い範囲を指して言っています。
まずは坪と平米の違いとか用語の面もそうです。
お金を借りる知識、単純な算数、地域の特性の勉強、
人口、地価、都市計画、
近くの工場や企業の規模や決算状況、
リフォームや物件に関わる知識、
思いつくだけでこんなにある。
２、物件巡り
知識が先だとは思いますが、
物件巡りをしてほしい。
私はシミュレーションで絞り込みをしてから、
物件をみにいってました。
サラリーマンで管理職だったので、忙しかった。
でも、いけるなら、
条件を甘くしていってみるといいですよ。
インターネット上にはでてなかった隠れたメリットが見えます。
もしかしたらあなたしか気付いてないことかもしれません。
物件を預かった不動産屋も、
案件が多かったら、適当です。
本当に売りたいかというと自営業者は別でしょうが、
サラリーマンである不動産屋のお兄ちゃんは、
仕事してるふりさえできればお金をもらえるので、
真剣にやってないこともあります。
世の中の３割は、サボリーマンだと言われているんですから。
そんなこともあります。
それはそれで私たち不動産投資家にとっては、
いい物件なのに、不動産屋のレベルが低いだけで売れ残ってるんですから、
こんなにありがたいことはないので、おいしくいただきましょう。
でも、当然現地・現場主義で自分の足で見て行く事が大切。
それだけで利回りが１％変わったとしても、
６００万円クラスの物件で６万円年間収入増えます。
×１５年とかだったら、９０万円変わりますよ。
あなたが９０万円分の働きを物件回ることでしたでしょうか？
きっと、空いた時間とか、ついでとか、散歩とか、遊びとか、で行けてしまいますので、
２～３ヶ月仕事を頑張るよりもよっぽどリターンが大きいと思います。
やったことないことは最初は面倒です。
ですが、そんなにたいしたことはありません。
そとから見て、周辺歩いて、だれにとっていい物件なのか見えたらオッケー。
誰にとっていい物件なのかが見えたら、
どのくらいお金払ってもらえるか見えるし、
じゃぁ、いくらで買えるという値段が出てくる。
その感覚を常に大切にしていくこと。
値段はあなたが決めるものじゃない。
需要と供給で決まってるんだということです。
お客様目線忘れずに！！
「 不動産投資は物件選びが重要だが、すべてではない 」
物件選びは、お客様目線で行い。
はじめの一歩が何より大切と伝わったでしょうか？
腹の中にストンとうまく落ちて、理解できたかたと、
知識として学んだかたといらっしゃると思います。
ま、はじめてのことなので、ナイーブになるかもしれませんが、
まずは、挑戦です。
ワクワクする楽しい不動産投資にしてください。
ちなみに、余談ですが奥さんと仲良くなった！！
という不動産投資はじめたあとの報告が多いようです。
じつは、人間って同じ目標に向かって頑張る時、
結束力が高まります。
だから、不動産投資がきっかけで、
これからどうしたいという目標が統一できれば、
お金だけじゃない幸せが手に入ります。
ま、奥さんが最初から納得してくれるかはわかりません。
うちは、ひたすら繰り返しプレゼンして、
結果をだして認められていますが、最初は何でも反対でしたからね。
私は突っ走って勝手にやっちゃうタイプ。
なぜなら、中学校２年生で決めた目標をずらしちゃうんだったら、
俺は俺じゃないと思ってます。
死ぬときにありがとうと感謝して死にたいな。
本当にそう思います。
あ、ずれましたが、
不動産投資は、買ったら終わりじゃないです。
なんせ時間と共に成長する投資ですからね。
必ず、買って満足しないという約束を私としてください。
ん？私じゃなくていいんで誓ってください。
あなたは、お金をもらってるので、
相手のお客様がいるわけです。
カフェやってて、常連さんがついて、
毎日来てくれるからって、
いらっしゃいませも言わない。
愛想も良くない。
絶対店つぶれます。
お客様には常に感謝しましょう。
何か調子が悪い設備がないか聞いて、
すぐ対応してあげたり、
ものをもらった時は、おすそわけしたり。
あーここ借りてて良かったぁと期待以上のことがあれば、
空室という一番怖い敵と戦わなくて済みます。
一旦入ると本当なら引っ越しは面倒なはず。
それでも出て行かれるのにはそれなりの理由があるはず。
普段から良く思ってもらっておけば、
多少の事があっても、
引っ越し面倒だし、まいっかって感じですよね。
お客様からいただいたお金は、
次の投資に回したいから、
独り占めしたいから、
家族旅行にあてたいとか、
気持ちはわかりますが、
それしか見えないとダメですねー。
１割は最初から還元するつもりでいましょう。
よく、修繕費に１割はみときましょうという文言をみますが、
ずれてると思います。
お客様がいるうちに、
エアコン新しくしてあげるとか、
壁紙きれいにしてあげるとか、
排水溝の手入れ業者入れるとか、
気持ちよく住めるように手配してあげましょ。
お客様もきれいにしてる部屋は汚しません。
割れ窓の理論と言って、
硝子が割れ、落書きだらけだったニューヨークの街を、
窓硝子を直し、落書き消したら、
犯罪件数が一気に急降下したという素晴らしい実話。
汚い部屋はいくら汚してもオッケーになってしまう。
すると、部屋は早く痛みます。
大規模な修繕より小手先でなんとかなるうちに、
修繕するべき。
だから、お客さんが変な使い方しないように、
きれいに使いやすく保ってあげるのも、
必要と思います。
１割でいいから還元を。
忘れないでください。
安く貸すのではなく、
１割多くもらって、
１割還しましょう。
「 はじめての物件選び編お疲れさまでした。 」
長文におつきあいいただきありがとうございます。
いろいろありましたが、
お客様を大切にしましょうが最大のメッセージです。
世の中、２５０円の牛丼食べるのにも良くしてくれます。
正直、やりすぎだと思いますが、良くみせるサービスって実は無料なんです。
コストかかりません。
笑顔にお金を出さなくてよいのです。
そんな２５０円しか払ってないのに良くしてもらうもんだから、
当たり前と思ってる頭の悪い人達が日本に増えてるなーというのが、
今の感想です。
不動産投資もお客様がいる以上、
そういういいサービスが当たり前と思ってる人を相手にします。
なので、お客様を大切にするという視点が抜けた経営をすると、
失敗しやすいんですね。
そういう心は物件選びの段階から出てくるでしょう。
リフォーム費用のケチることばかりになってしまうでしょう。
だから、空室を埋める事ができなくなるでしょう。
お客様目線でお願いします。
あとは、具体的には戸建てがいいとか、
マンションがいいとか、
一棟アパートがいいとか、
区分がいいとか、
そんなずれた議論は致しませんので、
他のサイトへ行ってください。
いままでの話を総合して、
そんな意見が出てくるのであれば、
価値観が違い過ぎて私の文章が頭に入らないと思います。
お客様の立場になって考えて、
次はあなたの狙いたい地域の状況を考えて、
一番ベストな選択をすることが不動産投資の力であり、
魅力的なとこです。
大丈夫、お客様目線から入れれば、
損はしないですよ。
自分のことしか考えられない人は、
損をしてるなーというのが、伝われば幸いです。
長文にお付き合い頂きありがとうございました。