【記録】2023年09月分：+0万0円

【記録】2023年9月01日：+円

武田薬品　9/1実現損益+円

DWTI　9/1実現損益+円

楽天G　9/1実現損益+円

伊藤忠　9/1実現損益+円

三井住友FG　9/1実現損益+円

NTT　9/1実現損益+円

9月相場が始まりました。

9月といえば、配当の権利を取る月です。

株式をもってるだけで、お金が手に入ります。

自分が働かなくても、優秀な社員の人達が働いて、お金をくれるという夢のような制度です。

いつもどおり、売買をして、ついでに配当ももらいます。

いつも、そこそこもらえるので、ちょっとしたボーナスです。

現金が手に入ることが、何より素晴らしいことなので、その現金を活かして、また現金を生み出したいと考えています。

【記録】2023年9月04日：+円

武田薬品　9/4実現損益+円

DWTI　9/4実現損益+円

楽天G　9/4実現損益+円

伊藤忠　9/4実現損益+円

三井住友FG　9/4実現損益+円

NTT　9/4実現損益+円

私の現金事情についての解説

私はいつも、現金に悩まされています。

あったら、すぐに投資してしまうので、現金がいつも、いつも、ない状態なんです。

株と不動産で、かなりの金額を資産として持っていますので、金持ちと呼ばれる部類に入ってますが、株も、不動産も、現金ではありませんので、スーパーなどで、「株式払い」はできませんから、「現金」がないとダメなんですよね。

また、株や、不動産を、現金にしようと思った時、いちいち売却が必要なので、時間と手間がかかり現実的ではないことが多いです。

特に不動産の方は、売る相手が見つからない限り、現金が手に入らないので、急に現金が必要となっても難しいです。

ということで、私は資産をかなり持っていて、その資産がお金を生み出してくれていますので、資産を持っていますが、お金を生むという良さを知っているあまりに、すべてお金を生む株や不動産にしてしまうので、現金がいつも無くなってしまいます。

いつもお金は資産を買うことに使ってしまうので、ずっと現金を探し求めて彷徨っています。笑

【記録】2023年9月05日：+円

武田薬品　9/5実現損益+円

DWTI　9/5実現損益+円

楽天G　9/5実現損益+円

伊藤忠　9/5実現損益+円

三井住友FG　9/5実現損益+円

NTT　9/5実現損益+円

私の現金事情についての解説②

私が現金を手に入れる手段は、株式デイトレして売ったお金と、株式の配当と、家賃となっています。

今年は、株式を売ったデイトレのお金が年間２０００万円、配当が２００万円、家賃が８００万円と、ざっくり合計３０００万円くらいいきそうです。

３０００万円もあれば、現金が足りなくなるなんて、考えにくいと思うのですが、私は現金を持っておくことが本当に下手です。

すぐに投資してしまうので、現金がすぐに不動産になってしまいます。

そこで、今年は不動産を買わないという、強い決意をもって挑んでいます。

普段は、不動産を買うことで、足りなくなっていた現金も、不動産を買わないでいれば、お金が残るはずなんですよね。笑

借金の返済や生活費は合わせても、１５００万円くらいなものですから、ざっくり３０００万円の現金を、デイトレ、配当、家賃でもらえれば、お金を使った後でも、１５００万円の余裕現金が生まれます。

１５００万円あれば現金が余る状況がつくりだせるので、まずは今年我慢したいです。

【記録】2023年9月06日：+円

武田薬品　9/6実現損益+円

DWTI　9/6実現損益+円

楽天G　9/6実現損益+円

伊藤忠　9/6実現損益+円

三井住友FG　9/6実現損益+円

NTT　9/6実現損益+円

私の現金事情についての解説③

そして、できれば令和８年４月まで、不動産を買わないという期間にしたいと思っています。

理由は、３年も我慢すれば、現金が劇的に余り、とてつもない余裕をもって投資活動ができることと、返済が整理整頓されて、有利な融資がでる土台が出来上がるからです。

単純計算で、１５００万円の余りが毎年出るとすれば、４５００万円の余裕資金があるわけなので、まぁなんでもできますよね。

そして、令和５年の9月に、福岡信用金庫から借りた創業融資がなくなり、令和８年４月には、福岡信用金庫から借りたプロパーローンがなくなりますし、法人での借金合計額が11,209,046円とかなり少なくなる予定です。

会社は赤字で、私への借金もかなり膨らんだ状態ではありますが、金融機関への返済と金融機関の借金額という面で見た時、今よりも遥かに綺麗な状態になります。

【記録】2023年9月07日：+円

武田薬品　9/7実現損益+円

DWTI　9/7実現損益+円

楽天G　9/7実現損益+円

伊藤忠　9/7実現損益+円

三井住友FG　9/7実現損益+円

NTT　9/7実現損益+円

私の現金事情についての解説④

令和８年４月に、現金が４５００万円余って、借金が１１００万円くらいに減って、状況が整ったら、マイホームと実家を法人で買取りする計画が一番濃厚です。

マイホーム３０００万円、実家７０００万円とすると、

マイホームを私→法人に移すことになるので、３０００万円の不動産が法人へと移り、３０００万円の現金が法人→個人へと移ります。

実家を父親→法人に移すことになるので、７０００万円の不動産が法人へと移り、７０００万円の現金が法人→父親へと移ります。

このままだと、会社で借りた１億円のお金を使ったことになってしまいますが、私と父親に１億円が渡っただけなので、その１億円を会社に貸してもらうことを考えています。

会社に現金の１億円が戻ってくれば、また１億円のお金を不動産を買うことに使えるので、ボロボロの不動産を買い漁ります。

そして、１億円のボロボロ不動産を買ったら、日本政策金融公庫からソーシャルビジネス枠で１億円の融資を受けて、リノベーションをして貸し出しをします。

合計で２億円もの現金があれば、２０戸の不動産が仕上がるはずなので、家賃収入も、資産規模も、一気に拡大ができる計画です。

それでも、４５００万円の現金は私に残ったままになりますので、いろいろ予想外が起こっても対応が可能と考えています。

【記録】2023年9月08日：+円

武田薬品　9/8実現損益+円

DWTI　9/8実現損益+円

楽天G　9/8実現損益+円

伊藤忠　9/8実現損益+円

三井住友FG　9/8実現損益+円

NTT　9/8実現損益+円

私の現金事情についての解説⑤

令和８年の４月に向けて、不動産を買わないという決意をしている私ですが、どうしても欲しいという気持ちもあります。

３５歳から３８歳までの間に、所有不動産が増えないのは寂しいと思うからです。

ですが、我慢して待つことができれば、一気に攻めこむ体制ができると思うからこそ、頑張って不動産を買って現金を減らすことを我慢したいと思っています。

２０戸の不動産が増えれば、月に１４０万円の家賃収入が増えますし、年間で１６８０万円の家賃収入が増えることになります。

さらに、２億円近い不動産が、いっさい担保にとられていない状況で、会社にあることになりますので、次の借入が見えてきます。

規模の拡大には、どうしてもお金を借りる手段が必要なので、一つ一つ精査されるよりは、不動産再生事業としてみてもらって融資をつけたいと思います。

よって、無傷の不動産たちを担保に、不動産再生事業に運転資金として融資してもらうことも計画の一部です。

【記録】2023年9月11日：+円

武田薬品　9/11実現損益+円

DWTI　9/11実現損益+円

楽天G　9/11実現損益+円

伊藤忠　9/11実現損益+円

三井住友FG　9/11実現損益+円

NTT　9/11実現損益+円

私の現金事情についての解説⑥

今回は、私の現金事情からという角度で見て、不動産を我慢して、３年を過ごし、結局現金を使って大きく仕掛けるというところを解説してみました。

すべては、向日市を集めるための手段であり、効率を考えると現金の使い道は、しばらくは株式投資→令和８年４月に不動産へという展開であろうというのが現在の私の頭の中での結論です。

まとめると、

１、不動産の新規購入を令和８年４月まで我慢
２、実家とマイホームを、融資してもらい法人で買う
３、マイホームを売ったお金、実家のお金を、法人に貸す
４、マイホームと実家のお金を使って、ボロ物件を買う
５、ボロ物件のリノベーション費用を日本政策金融公庫から借りる
６、すべての所有物件を担保に、不動産再生事業として運転資金を借りる

という、壮大な計画で、一気に３億円くらいの借入を起こしたいと思っています。

結構無茶な計画ではあるのですが、一つ一つクリアして辿り着きたいですね。

【記録】2023年9月12日：+円

武田薬品　9/12実現損益+円

DWTI　9/12実現損益+円

楽天G　9/12実現損益+円

伊藤忠　9/12実現損益+円

三井住友FG　9/12実現損益+円

NTT　9/12実現損益+円

私がやるのは、不動産の売買の登記と住所移転登記だけ

MRFというノンバンクの借入で、６００万円あったものを全額返済しました。

かなり金利は高かったのですが、このお金があったおかげで、１０００万円以上増やすことができましたから、感謝しています。

で、この借入には問題点がいくつもあって、まずはノンバンクというところで、日本政策金融公庫や、京都中央信用金庫が、新規の融資をしにくくなるという問題、他には、ノンバンク借入の中でも９%と利息が高かったことで、個人のカードローンの方がいいやんってレベルだったこと、そして、不動産を人質（担保）として２つ取られていることでした。

ノンバンクでお金を借りるということは、他でお金を借りられないという状況であることですので、借りたら最後、返すまでは他では借りられないと思った方がよいです。

で、借りた当初は、私の会社も、コロナ融資を限界まで引いた後でしたので、それこそ他で借りられないわけで、ノンバンクしか借りられないので、借りたという経緯があります。

ですが、他の借入も２年以上が経過したおかげで、順調に残債が減ってしまってますから、普通の融資を受ける準備はしときたいですし、いろいろな問題は、ここでクリアにしといた方がいいわけです。

ということで、問題の解決方法はめっちゃシンプルで、MRFというノンバンク借入を返済して、抵当権の抹消登記をしてしまうだけですから、もちろんやりました。

毎日のデイトレードと、不動産からの家賃収入と、配当によってお金が余りだしたので、MRFの借入についてはすべて返済しました。

そして、根抵当権というものが、担保設定の時に２つの不動産についていたので、それをはずす手続きをしたんですよね。

【記録】2023年9月13日：+円

武田薬品　9/13実現損益+円

DWTI　9/13実現損益+円

楽天G　9/13実現損益+円

伊藤忠　9/13実現損益+円

三井住友FG　9/13実現損益+円

NTT　9/13実現損益+円

私がやるのは、不動産の売買の登記と住所移転登記だけ②

ここ最近の登記については、全部自分でやっていたのですが、それはこれからも不動産を買い続ける限り、何度も発生する取引なので、私がやれるようになったらコストパフォーマンスが高いからやっていました。

数百万円は軽く変わる話なので、面倒だけど、頑張って勉強してできるようにしました。

不動産の売買による所有権移転登記、そして、住所が変わった時にやる、住所移転登記は、勉強して自分でやれるようになったわけです。

ですが、今回はお金を借りるために設定した担保をはずすという、抵当権の抹消登記と言われるものになり、また考え方や、やり方を学んで書類をつくらないといけないものなので、また勉強する時間を取るのではなく、プロにお金を払って丸投げしたんですよね。

司法書士に頼んだら、だいたい手数料は１万円〜２万円くらいで、できます。

勉強して、あーでもない、こーでもない、ミスったらまた提出に行って、、、みたいな手間を考えたら、頼んだ方がいいというレベルです。

登記を自分でするとなると、相手のルールにすべて合わせないといけないので、なかなか失敗が許されず、手直しばかりで嫌になりますから、プロにお金を払って済むのであれば、やってもらえばいいです。

【記録】2023年9月14日：+円

武田薬品　9/14実現損益+円

DWTI　9/14実現損益+円

楽天G　9/14実現損益+円

伊藤忠　9/14実現損益+円

三井住友FG　9/14実現損益+円

NTT　9/14実現損益+円

私がやるのは、不動産の売買の登記と住所移転登記だけ③

私が思うに、普通の人は、登記なんてものは何度もやる機会がないので、１万円〜２万円のお金をケチって、時間を無駄にするくらいなら、支払ってしまって司法書士にやってもらうと良いものですよね。

それが、不動産を買うたびに発生するなら、ちゃんと勉強して毎回の１万円〜２万円を減らす方法を考えたかもですが、抵当権の抹消登記なんてものは、不動産を担保にお金を借りて、しかも返した時にしかやらないことなのです。

担保の設定登記については、金融機関さんが絶対に司法書士を使うという感じなので、貸してもらっている中では自分で登記するのはできないですし、抹消登記だけになると滅多にないことですよね。

そんな滅多にないことのために、使う時間はもったいないので、プロにお金を払ってしまうわけです。

時間という概念もそこそこ大事で、私は暇ではあるのですが、暇であることが重要なことで、チャンスにいつでも時間を使えるということだと考えています。

それなのに無駄なことをやって、時間を使い、嫌な気持ちや、面倒な気持ちになってまで、やる必要のないことをやる必要はないのです。

タイムパフォーマンスという考え方も、コストパフォーマンスという考えと同じくらい、いやそれ以上に大切だと感じますね。

【記録】2023年9月15日：+円

武田薬品　9/15実現損益+円

DWTI　9/15実現損益+円

楽天G　9/15実現損益+円

伊藤忠　9/15実現損益+円

三井住友FG　9/15実現損益+円

NTT　9/15実現損益+円

私がやるのは、不動産の売買の登記と住所移転登記だけ④

不動産の売買登記は、これからも不動産を買う時にやるものなので、司法書士に頼むのではなく、自分でガッツリできるようにしますし、しっかり早さと正確性を上げていって、練度で時間効率を最大化します。

百万円以上はお得になるでしょうから、コツコツやっていきます。

それとは別に、あんまりやることのないものはプロにお金を払って、さっさと済ますこととします。

この使い分けこそが社長の判断にセンスがあるとか、ないとか、になるだろうし、上手にやっていきたいところですね。

ということで、今回のテーマは不動産売買の登記と住所移転登記は自分でやるけど、それ以外は何度もやらないし、プロにお金を払って頼んでしまえば、いいんじゃない？という話でした。

【記録】2023年9月19日：+円

武田薬品　9/19実現損益+円

DWTI　9/19実現損益+円

楽天G　9/19実現損益+円

伊藤忠　9/19実現損益+円

三井住友FG　9/19実現損益+円

NTT　9/19実現損益+円

銀行提出用に、所有不動産一覧をつくってみた

令和８年の融資に向けて、私はコツコツ準備をしたいと思い「所有不動産の一覧」を作成して、提出することにしました。

担当の金融マンが、上司達を説得できる稟議書をつくってくれるわけですが、社長の人柄がよいので融資してやってくださいとは書けないわけで、何の武器も持たせず、融資を出しやがれ！！ってのは、経営者失格です。

ということで、私最大の武器は「資産」ですので、「不動産」という「資産」の一覧を武器として提供することにしました。

ですが、今までの融資は、日本政策金融公庫さんだったら、リノベーション費用だったので、その物件が回るかどうかの資料しか出さなかったし、福岡信用金庫さんからは、不動産には融資できないから、ホテル業に融資すると言われていて、ホテル業の報告資料しか出さなかったんですよね。

何が言いたいかというと「所有不動産一覧」をつくるのは、はじめてなので、何を書けばいいか手探りだということです。

京都中央信用金庫さんに提出しながら、手直ししていくのが良いかな？と思っています。

【記録】2023年9月20日：+円

武田薬品　9/20実現損益+円

DWTI　9/20実現損益+円

楽天G　9/20実現損益+円

伊藤忠　9/20実現損益+円

三井住友FG　9/20実現損益+円

NTT　9/20実現損益+円

銀行提出用に、不動産一覧をつくってみた

不動産一覧を作るにあたって、ネットで検索してみると、実際銀行で使われているであろう資料を発見しましたので、それを参考に作成しました。

所在地・種別・構造・建物１階面積・建物２階面積・土地面積・建物面積合計・取得日・取得原因・取得価格・借入残高・担保設定有無・担保差入金融機関・賃料・賃貸状況・所有形態・備考という項目で、所有不動産一覧をつくってみました。

これが、正解ってわけではないでしょうけど、なるほど書いてみたら、整理整頓できていい感じになりましたね。

私は３階以上ある建物を所有していないので、建物面積の列は少ないですが、それでも結構なボリュームとなります。

とりあえず、私が持っている物件を１４と、父親が持っている物件を３つ記載して、一覧にしてみました。

私には妹がいますが、妹は不動産などに興味がないため、相続は「私が土地」「妹がお金」という感じになりますので、不動産一覧に記載しておきました。

まぁ、金融機関から信用してもらえるかどうかは知りませんが、父が変な人物ではなく、ちゃんとしていると思ってもらえるだけでも、効果ありと考えましょう。

【記録】2023年9月21日：+円

武田薬品　9/21実現損益+円

DWTI　9/21実現損益+円

楽天G　9/21実現損益+円

伊藤忠　9/21実現損益+円

三井住友FG　9/21実現損益+円

NTT　9/21実現損益+円

銀行提出用に、不動産一覧をつくってみた

小さい物件を多く持つと、面倒だというのは事実ですね。

マンションを一つ持っているだけなら、その資料を渡せば終わりですが、私の場合、小さい物件が１４もあるので、一つ一つ説明を加えると、長くもなるし、そもそも資料用意するのは面倒すぎてやれませんでした。

所有不動産一覧表に記載するだけでも、結構つかれましたからね。

登記の書類を探して、登記書類に記載されているままに入力していき、ミスをしないようにダブルチェックしていくという、単純でイライラする作業を２０ほど繰り返します。

なぜ、２０かというと、持っている物件のうち、土地・建物の両方を持っている場合、作業は２倍発生します。

土地だけの場合は登記も一つですが、土地・建物だと、登記は土地と建物にわかれているからです。

土地には土地の情報が大切で、ちゃんと登記情報がまとまっているし、建物には建物の情報が大切で、ちゃんと登記情報がまとまっていますから、不動産一覧に入力する時も、倍の容量となってしまうのです。

【記録】2023年9月22日：+円

武田薬品　9/22実現損益+円

DWTI　9/22実現損益+円

楽天G　9/22実現損益+円

伊藤忠　9/22実現損益+円

三井住友FG　9/22実現損益+円

NTT　9/22実現損益+円

銀行提出用に、不動産一覧をつくってみた

今回、はじめて所有不動産一覧へとまとめてみて、思ったことがあります。

「物件買ったら、登記を保管して、所有不動産一覧へ入力する」ということです。

あとでまとめてやろうとしたら、クソみたいに面倒なので、物件を手に入れてテンション上がっているうちに、面倒な部分をやったほうがいいし、その時は物件に興味がある状態なので、すんなりやれるかな？と思います。

後から、借りれられるか、借りられないか、よくわからない状態で、まとめて作業するのは、もういっかなぁという気持ちが邪魔して、なかなか進まなかったです。

ぶっちゃけ、私はもうお金を余分に稼ぐ必要などないのですから、自分がワクワクする為だけにお金を借りようとしています。

なので、心ワクワクしない書類作業にさしかかると「あぁ、こんなことしないといけないなら、株でお金つくってから、不動産を地道に集めたらいっか」という別の方法が浮かんできてしまいます。

なので、物件を買ったら、所有不動産一覧へ入力すると決めました。

【記録】2023年9月25日：+円

武田薬品　9/25実現損益+円

DWTI　9/25実現損益+円

楽天G　9/25実現損益+円

伊藤忠　9/25実現損益+円

三井住友FG　9/25実現損益+円

NTT　9/25実現損益+円

銀行提出用に、不動産一覧をつくってみた

あと、登記の保管は、めっちゃ大事だと思いましたね。

私が提出する書類は、私が作成するわけなので、ミスもあれば、嘘もつけるわけです。

そこで証拠として、強い力を持つものが、登記です。

私が書いた書類で持っているということを証明するのは難しくても、登記なら１発で証明できます。

ですが、物件ごとに、登記を管理していると今回大変でしたので、登記もまとめてしまいたいと考えています。

なので、登記手続きが終わり、最新の登記が手に入ったら、すぐにファイリングをするという形にします。

面倒ですが、これが一番です。

【記録】2023年9月26日：+円

武田薬品　9/26実現損益+円

DWTI　9/26実現損益+円

楽天G　9/26実現損益+円

伊藤忠　9/26実現損益+円

三井住友FG　9/26実現損益+円

NTT　9/26実現損益+円

銀行提出用に、不動産一覧をつくってみた

ということで、所有不動産一覧をつくってみたら、物件情報や頭の中を整理整頓できたし、書類保管などの今後の運営スタイルも固まったので、よかったと思います。

「物件買ったら、登記を保管して、所有不動産一覧へ入力する」というスタイルで運営していきます。

これから物件が増えたら、私以外の人にも、書類の場所がわかるようにしないといけないし、すぐ出して、すぐ片付けられるという、整理整頓が必要です。

その時に、あの書棚から、この書類だけだして、あの書棚から、この書類だけだして、みたいなことは嫌なので、物件ごと保管ではなく、登記は登記、権利書は権利書、売買契約書は売買契約書、賃貸契約書は賃貸契約書と、カテゴリーをわけて保管します。

物件購入前の情報の整理のやり方と、購入後の整理のやり方は同じになるはずがないということですね。

結構長くなったので、まとめると、所有不動産一覧をつくってみて「よかった」ということですね。

【記録】2023年9月27日：+円

武田薬品　9/27実現損益+円

DWTI　9/27実現損益+円

楽天G　9/27実現損益+円

伊藤忠　9/27実現損益+円

三井住友FG　9/27実現損益+円

NTT　9/27実現損益+円

息子の誕生日プレゼントに卓球台を買った話

息子の誕生日プレゼントに卓球台を買いました。

私がバレーボールをしていて、回転系のボールの守備も、アタックも得意なのですが、苦手としている人が多いので、考えみたら、私は小さい頃に父親手作りの卓球台が家にあったのを思いだしました。

卓球という球技は、球が軽く、ラケットにラバーまで貼ってあり、回転が当たり前かつ回転量も多い球技の一つなんですよね。

それで鍛えたから、バレーボールくらいの大きさの模様までつけてくれている球の回転くらいなら、どう動くか、どうすればいいか、すぐわかります。

それを思えば、球技全般が得意なのは、卓球のおかげだなーと思ったわけです。

息子には自信を持って生きてもらいたいと強く思っているので、他人より少しでもできることを増やしてあげるという目標を持っていて、学校でやる球技はすべて高いレベルで、できるようにしてやりたいと考えています。

ということで、卓球台を買いました。

【記録】2023年9月28日：+円

武田薬品　9/28実現損益+円

DWTI　9/28実現損益+円

楽天G　9/28実現損益+円

伊藤忠　9/28実現損益+円

三井住友FG　9/28実現損益+円

NTT　9/28実現損益+円

息子の誕生日プレゼントに卓球台を買った話②

で、頭のおかしい私は、それをリビングの食卓テーブルに採用しました。

毎日、卓球台で飯を食っています。笑

卓球台でいつでも遊べることで、子供達が自由に卓球をすることができて、それが未来につながると思っています。

仲間で集まった時も、卓球して遊んでいますし、卓球台買ってよかったと思ってます。

こんなことができるのも、奥さんが頭のおかしい私の提案を否定するのではなく、どうすれば実現するか一緒に考えてくれるからで、感謝しています。

本当は一人で全部決めて、全部勝手にやれる方がいいんでしょうけど、家族を失ってまでやるほどのことでもないよなーと思ったりしてます。

【結論】卓球で遊べて楽しい。

【記録】2023年9月29日：+円

武田薬品　9/29実現損益+円

DWTI　9/29実現損益+円

楽天G　9/29実現損益+円

伊藤忠　9/29実現損益+円

三井住友FG　9/29実現損益+円

NTT　9/29実現損益+円

証券口座持ってなかったら、つくっておきましょう。

無料なのに、証券口座開設で「お金」が稼げます。

SBI証券と楽天証券はつくっておきましょう！！

▶︎証券口座をつくってお金ももらう方法

お金持ちになるのに証券口座をもっていないのは、かなり不利です。投資も上手くなったら、この世界は、ずいぶん「息がしやすい」ですよ。

私はサラリーマンの時に感じた「お金稼ぐの難しい、、、」って気持ちは、今はまったくありません。「お金は勝手に増えるもの」ですからね。

【結論】

やる、やらないは、後から決めて、とりあえず、証券口座を開設しておけ。