【記録】2023年05月分:+0万0円

さるしゃちょー@脱サラ起業家
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【記録】2023年5月01日:+円

武田薬品 5/1の実現損益は+円

伊藤忠 5/1の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/1の実現損益は+円

日本電信電話 5/1の実現損益は+円

5月相場スタートです。

今年も4月まで終わりました、早いですねー。

しっかり利益を出し続けて、早く不動産の方を進めていきたいですよね。

不動産を借金して買うというスキームは、本当に優秀な資本獲得装置なので、借金でどんどん進めたいところです。

そのためには、不利な借金を返すという必要があって、MRF(600万円・9%)、福岡信用金庫(500万円・3.9%)を先に返すということになります。

毎月100万円規模で返している返済をさらに上乗せして返さないといけないわけで、結構すごい額ですよね。

そんなこんなで借入を整理して、今年10月くらいに2100万円の借入を日本政策金融公庫から欲しいですし、そのために頑張っていきたいですよね。

借金の整理は、どのみち必要なことだし、コツコツやっていきます。

【記録】2023年5月02日:+円

武田薬品 5/2の実現損益は+円

伊藤忠 5/2の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/2の実現損益は+円

日本電信電話 5/2の実現損益は+円

借金好きの私が先に返してしまった借金

借金大好きな私が、いまいちすぎて、先に返してしまった借金があります。

それが、関西みらい銀行の不動産担保ローンです。

銀行サービスの経験値を積むために、チャレンジしてみたシリーズの一つです。

不動産を人質にとられるにもかかわらず、担保設定、解除費用が、私の出費となり、かなり出費が大きいです。

そして、不動産を人質にとられたにも関わらず440万円しか不動産担保ローンがでなかったうえに、金利が8.7%と高いです。

Mr.カードローンというSBIのカードローンを使っていた時は金利が3%で不動産も、連帯保証人も、いらない、無保証でしたから、最悪だと感じましたね。

しかも、個人のローンになるので、金利が経費になりませんから、支払ったお金で節税ができませんから、高い金利のままになってしまいます。

たとえば、9%金利のMRFという借入分は法人で借りていますから、経費にすることができ、金利が節税により、9%より安くなります。

手間ひま、初期費用、借りている間の負担が、すべて大きいのに、金額は低いし、使い勝手は悪いしで、メリットがありませんでした。

借金好きの私が、いらねっ、返そっと、思うほどひどい内容でしたね。

2度と使わないと決めました。

【記録】2023年5月08日:+円

武田薬品 5/8の実現損益は+円

伊藤忠 5/8の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/8の実現損益は+円

日本電信電話 5/8の実現損益は+円

個人で借りるか、法人で借りるかの判断について

借金するのも、法人だけにしたほうがよいというのが基本中の基本です。

法人で借りた借金は、経費で節税につながるけど、個人で借りた借金は、ただの借金だから、法人で借金するほうがいいって理屈がとおるからです。

基本的には、個人より、法人で借入しようと判断しているわけです。

ですが、個人でローンを借りることもしていて、結局のところ実際支払う金額で判断をしています。

節税後の法人でのローンが安いか、節税できなくても個人のローンが安いかと、判断しているわけです。

実際私は、個人でも2つのローンを借りて使っていますしね。

【記録】2023年5月09日:+円

武田薬品 5/9の実現損益は+円

伊藤忠 5/9の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/9の実現損益は+円

日本電信電話 5/9の実現損益は+円

個人で借りている1つ目のローンについて

まず一つ目が、マイホームローンです。

マイホームローンは圧倒的安さが魅力で、私が借りたものは、0.675%という金利です。

ぶっちゃけ、あって無いような金利です、圧倒的、感謝。

このマイホームローンは、圧倒的な安さであり、他人のお金を使って、他人の土地と建物を、自分の土地と建物にしていけるというのは、非常に魅力的です。

金額も結構出してくれて、3350万円も出してくれましたから、まぁ使わない選択肢はないなぁと思います。

ただ、金額も大きく、ビジネスではなく、自分が住むためにお金を使うので、個人・法人ともに、他のローンがぜんぜん組めなくなります。

なので、私は、法人で限界までローンを組んでから、個人の住宅ローンを組みました。

この順番がすごく大切です。

【記録】2023年5月10日:+円

武田薬品 5/10の実現損益は+円

伊藤忠 5/10の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/10の実現損益は+円

日本電信電話 5/10の実現損益は+円

個人で借りている2つ目のローンについて

そして、もう一つは、クレジットカードに付帯しているキャッシングです。

金利は18%とえぐい値段ですが、他のローンと違って、期日前返済が自由で、すぐに反映されます。

月末の支払いが集中するタイミングで借りて、貸している家の家賃が振り込まれたり、株式のデイトレで現金ができた瞬間に、返済していきます。

一年間で18%の金利というだけなので、90万円のマックスで借りても、金利の1日分は444円です。

いろいろな引き落としように、お金を出したり、動かしたり、入れたりすると、その度に数百円手数料と時間がかかるのと比べると、実は負担は低いです。

それをお金が入るたびにガンガン返していくので、手数料はどんどん減っていきます。

そもそも、限界まで返済していて、お金が必要な時にないから、このキャッシングを借りるわけなので、限界まで返した分で金利負担は下がったうえに、少し入るお金もガンガン返済するので、実質負担は、小さいのです。

もちろん、18%より安く借りたいのですが、住宅ローンを借りた関係で、個人ローン系はバンバン落ちてしまいますから、仕方ないですね。

【記録】2023年5月11日:+円

武田薬品 5/11の実現損益は+円

伊藤忠 5/11の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/11の実現損益は+円

日本電信電話 5/11の実現損益は+円

住宅ローンを組んだくらいで、借りれないのは私のせい

住宅ローンを組んだって、普通カードローンは借りられます。

普通のカードローンであれば、もっと金利が安いので、いい感じなんですよね。

ところが、私くらい信用がない人間だと、カードローンで貸してくれないんですよね。

もちろん、私が悪人だからというわけではなく、私が会社の経営者だから貸してくれません。

会社の経営者でも、私くらい小さな会社だと、個人事業主扱いになってしまいます。

さらに、将来に向けて赤字の会社をせっせと作っているので、お金を貸す方からしたら、まぁ印象最悪なんですよね。

だから、18%の高い利息のカードキャッシングしか使えないのです。

まぁ、しゃーないなって感じです。

【記録】2023年5月12日:+円

武田薬品 5/12の実現損益は+円

伊藤忠 5/12の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/12の実現損益は+円

日本電信電話 5/12の実現損益は+円

住宅ローンを組む順番

もし、不動産投資をやるつもりなら、住宅ローンは先に組んではいけません。

住宅ローンを組むと、返済が発生しますよね、この返済がやっかいな存在で、年収を下げてしまうのと同じ効果があります。。

毎月10万円の住宅ローン返済が発生すると、金融機関さんはこの返済を固定出費とみなします。

新しく不動産投資するとなると、毎月住宅ローン返済の10万円が出ていく計算をされてしまいますから、稼ぐ力が年間120万円低いと判断されてしまうのと同じ効果がでてしまいます。

住宅ローンの返済に使っている10万円、年間120万円は「最初から稼いでいない」のと同じ扱いを受けることになります。

年収500万円の人だと、年収380万円の人になってしまうし、年収400万円の人なら、年収280万円の人になります。

年収280万円の人に、1000万円貸したら、危なそうじゃないですか?

結局、そんな感じで、年収低くみられるだけなので、住宅ローンは先に組むべきじゃないんです。

年収が低くても、借りられる場合は、金融資産を多く持っている場合になりますが、そうなると住宅ローンの返済がかなり進んで、住宅ローンの残りの借金より、自宅を売れば、高く売れる時にしか評価してもらえません。

住宅ローンは、一番後回しにしないといけないローンなんですよね。

【記録】2023年5月15日:+円

武田薬品 5/15の実現損益は+円

伊藤忠 5/15の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/15の実現損益は+円

日本電信電話 5/15の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中①

株式投資では、信用取引のおかげもあって、3倍以上の倍率で投資ができるようになっています。

3倍以上の取引というと、500万円の現金があったら、1500万円分の株式が買ったり、売ったりできるということです。

で、同じ500万円が不動産投資だと、私の場合は2倍で投資できるようなイメージで、500万円あれば、1000万円の不動産が買えるような感じでやっています。

私がさわっているようなクソ物件たちは、まず銀行がお金を貸してくれないボロボロなものですので、仕方なく私は、自分の現金500万円で、ボロボロの物件を買います。

そして、500万円で買ったボロボロの物件の改装費として、設備資金としてお金を借りることをしています。

リノベーションのための見積書を添付して、使い道を確定させ、収益計画を出して、決算書を出して、ようやく借りられて500万円です。

もともと500万円を持っていたら、物件を買うのに使って、リノベーション費用の500万円は融資でするので、500万円あったら1000万円の不動産を扱うということです。

ということで、同じ500万円を持っていた場合、株式投資だと1500万円分の取引ができ、不動産投資だと1000万円分の取引しかできないということで、株式投資の方が都合がいいんですよね。

【記録】2023年5月16日:+円

武田薬品 5/16の実現損益は+円

伊藤忠 5/16の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/16の実現損益は+円

日本電信電話 5/16の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中②

現金をどう活かすかと考えた時に、不動産投資よりも、株式投資の方がレバレッジがかかって、効率がよくなるので、不動産投資をセーブして、株式投資に力を使おうと考えています。

それとは別に、現在の法人借入状況の整理を進めるという発想で、不動産の新規取得をストップするという考えがあります。

現在法人の借入で、日本政策金融公庫=1500万円、保証協会付き融資=2200万円、福岡信用金庫=500万円と、3つの借入があり、法人を赤字にしている影響から、新規借入に制限がかかっている状態です。

実際は、返済が進んでいるので、もっと金額は減っているのですが、借りすぎて、新しくお金を貸してもらえない状態ということに変わりがなく、借入をして不動産リノベーションで2倍の投資効率を出すということも、実際はできないという状況です。

今ある借金を整理して、法人の借入を少なくしないと、不動産投資を効率的に行うことができないので、不動産投資をセーブして、借金の返済をさきにしようというのが、今の私が思っていることです。

借金をして不動産をやることに意味があるので、借金できないならやらないという判断も、また正しいのです。

【記録】2023年5月17日:+円

武田薬品 5/17の実現損益は+円

伊藤忠 5/17の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/17の実現損益は+円

日本電信電話 5/17の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中③

他にも、不動産投資は、一番最初にお金が全て無くなってしまうタイプの投資であるのに対して、株式投資は、値段が下がらない限りは新規の投資はしなくて済むという投資の性質の話です。

不動産投資は、一番最初にお金がめちゃくちゃ必要です。

どれくらい必要かというと、投資する額の100%が必要です。

なぜなら、500万円のお金でボロボロの家を手に入れて、500万円を使ってリノベーションをして、最初に1000万円を使い、完成したら、ようやく募集をかけて、借りる人を探して、借りてくれてからが収入になるからです。

まずは1000万円が最初に必要で、使い切ってしまうというのが難点なのです。

それに対して、私の株式投資は、安くならない限り新しい株式を取得することはないので、最初にお金が必要ありません。

それなのに、毎日の値動きによって、1日1万円以上入ってくるので、年間で200万円以上は入ります。

さらに、配当の権利日に持っていた株式の分だけ、配当ももらえることになります。

お金を手元に置いておくことができるのにも関わらず、十分なリターンを得ることができるという株式投資のメリットに着目すべきかな?と思うので、不動産ではなく株式投資がいいと考え始めました。

【記録】2023年5月18日:+円

武田薬品 5/18の実現損益は+円

伊藤忠 5/18の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/18の実現損益は+円

日本電信電話 5/18の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中④

株式投資の現在の成績を考えると、資金効率がとんでもなく優秀なことも、不動産投資をセーブする理由になります。

実際、とんでもなく失敗したロイヤルホールディングス(8179)の空売りを撤退した6月以降から、資金不足で取引できなかった8月を除けば、まともに取引ができた月は7月、9月、10月、11月、12月とありますが、損益通算した12月以外は、200万円前後の利益が出ています。

同じ金額を不動産に投資していたとしても月50万円にもならないですから、株式投資するだけで4倍の利益率となり、いかに株式投資が素晴らしい利益率かということがわかります。

株式投資のパフォーマンスが高すぎて、不動産投資の魅力が下がる問題は、ある意味仕方ない部分はあります。

株式投資は、不動産と違って、会社に投資していますから、吹っ飛ぶ時は吹っ飛びます。

0円になってしまうリスクを背負っている分、不動産投資よりパフォーマンスが高いので、まぁ仕方ないですよね。

【記録】2023年5月19日:+円

武田薬品 5/19の実現損益は+円

伊藤忠 5/19の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/19の実現損益は+円

日本電信電話 5/19の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中⑤

【結論】なぜ、不動産投資をセーブしようとするのかというと、

1、資金の投資効率がいい株式投資にお金をかけたいから

2、新規の借入ができないので、借金を先に返したいから

3、お金が最初になくなるタイプの投資をしたくないから

4、株式投資の方が、利益率が4倍ほどいいから

以上の理由で、今の私の立ち位置だと、株式投資をメインにして、余ったお金は返済していくというのが、結論になりそうです。

とはいえ、不動産はロマンがあるので、あくまで株式投資優先にしたいなぁくらいです。

株式投資をするのでお金を貸してくださいと言っても、お金は貸してもらえませんが、不動産投資ならば、不動産を買って人に貸すのでお金を貸してくださいといったら貸してもらえます。

ですから、自分のお金を使わないでもできるなら、不動産投資もセーブせずやっていきます。

何度も言いますが、不動産投資はロマンがあり、ギャンブル的で面白くもあるからです。

【記録】2023年5月22日:+円

武田薬品 5/22の実現損益は+円

伊藤忠 5/22の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/22の実現損益は+円

日本電信電話 5/22の実現損益は+円

不動産投資のロマン①

不動産投資のロマン1つめは、隣地の買い取りによって、物件が化けることです。

一つの不動産を買って終わりってことではなく、隣の不動産を買うことで倍以上の値段で売れるようになったり、金融機関からお金を借りやすくなったりします。

私が買う物件は、安いものが多く、相場の半額とかです。

その分、問題を抱えているものが多いんですよね。

その問題の多くが、私が買う不動産の土地がとても小さいことによって起こるものばかりなんですね。

別の言い方をすれば、土地が小さいから、安い値段で買えているということです。

つまり、土地が大きくなれば問題がなくなり、高い値段で売れるようになるということです。

土地が小さいという問題を解決するには、隣にある不動産を買って、もともと持っていたものと合わせて大きくすることです。

隣の土地を買って、元通りの大きさの土地にするだけで、少なくとも倍、いいもので10倍以上の値段になるものもありますから、隣の土地が買えるかもしれないというのは、1000万円以上の宝くじを毎日買い続けているような状態なのです。

毎日が宝くじの当選日っていうような、ロマンがあります。

【記録】2023年5月23日:+円

武田薬品 5/23の実現損益は+円

伊藤忠 5/23の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/23の実現損益は+円

日本電信電話 5/23の実現損益は+円

不動産投資のロマン②

不動産投資のロマン2つ目は、街をつくっている感覚があるということです。

最初は気づいていなかったんですが、少しずつ不動産を買い続けるなかで、あの物件も俺のもの、あの物件も俺のものと、領地が増えていく感じがして、たまらなくなりました。

そうやって、集まった土地や建物を使って、自分好みにどんどん街を変えていくことがいけると気づいたんですよね。

私は特に、生まれ育った街を不動産投資をする場所として考えて、買っていっていますから、同じエリアを買い続けています。

今は、賃貸業がメインですが、物件が増えてきたころに、好きなお店をいっぱいつくりたいと思っていて、私が好きな店をどんどん出店する予定です。

あそこに、ホテル、あそこに、居酒屋、あそこに、病院、あそこに、カフェ、みたいなノリで、好きな場所に、好きなように出店できるだけの、スペースを確保していっていますから、賃貸業だけで終わるのではなく、次の一手につながっています。

多分、根っからの事業家なんでしょうね、20年以上かかるものですが、一つ一つ実現して街を買って、街を自分好みに変えていきます。

シミュレーションゲームみたいなことを、リアルにやってるわけです。

自分が生まれ育って、これから子供たちも育っていく、そんな自分が住んでいる街を自分好みに変えていくなんて、どう考えてもロマンですよねー。

【記録】2023年5月24日:+円

武田薬品 5/24の実現損益は+円

伊藤忠 5/24の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/24の実現損益は+円

日本電信電話 5/24の実現損益は+円

不動産投資のロマン③

不動産投資のロマン3つ目は、自分の土地を手に入れていき、向日市という街を買い占めていくと、向日市の何割が自分のものという、領地拡大という野望を達成できることです。

私も、男の子なんでしょうね、天下統一ではありませんが、支配欲みたいなものはあります。

生まれ育った街を変えたくて、いろいろ買っていったのですが、増えていくほどに達成感がでてきました。

これだけ買ってみて、実際に計算したら向日市の面積の1割を自分が持っていることに気づいた時から、支配欲が増しましたよね。

あそこも手に入ったぞ、ここも手に入ったぞって、自分の土地を拡大する面白さに気が付きました。

欲しかったけどお金がなくて手に入らなかった物件で、他人の手に渡ったものを見ると、めっちゃ悔しいですしね。

くそー、俺の領地を奪いやがって!!って感じで、絶対に買い取ってやるからな!と思っています。笑

とにかく、支配欲も満たされるし、街がどんどん自分のものになるのは、面白いです。

戦国時代でしか叶わなかった領地拡大なんてことができるのは、ロマンですよねー。

【記録】2023年5月25日:+円

武田薬品 5/25の実現損益は+円

伊藤忠 5/25の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/25の実現損益は+円

日本電信電話 5/25の実現損益は+円

不動産投資のロマン④

不動産投資のロマン4つめは、東京スカイツリー並みの予算を自分が使える可能性があるということです。

国や地方自治体レベルの予算をもしかしたら自分が使えるかもしれないというロマンがあります。

大川護郎という不動産投資家がいたのですが、彼は500億円ほどを銀行から借りることに成功していました。

東京スカイツリーの建設費が400億円ですから、それよりも多い融資を受けていたということです。

ただのおっさんが借りられる額ではないのですが、不動産という価値のあるものであれば、最悪それを没収してしまえばいいというソロバンが成り立つおかげで、おっさんでも不動産を担保にすれば借りることができるということです。

つまり、不動産投資であれば、予算のレベルが100億規模を目指せるということで、男の子のロマンを実現できる可能性がありますよね。

大川護郎は、姫路市をメインに活動していて、姫路のトランプと呼ばれるほどの活躍をしていました。

アメリカの元大統領ドナルド・トランプが不動産王だったことから、体型も似ているのでモジって呼ばれていましたよね。

結果的には破産してしまっているので、結末を真似する気はさらさらないですが、銀行からお金を不動産を通して借りていくという手法は真似すべきだと考えていますし、規模感的に男の子のロマンが詰まっていますよね。

40代で、500億円を大川護郎は借りていたので、私もそのラインを目指したいと思っています。

まぁ、それが不動産投資のロマンですよね。

【記録】2023年5月26日:+円

武田薬品 5/26の実現損益は+円

伊藤忠 5/26の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/26の実現損益は+円

日本電信電話 5/26の実現損益は+円

不動産投資のロマン⑤

【結論】なにが、不動産投資のロマンかというと、

1、隣地の買取により、1000万円の宝くじを毎日買っている状態

2、シミュレーションゲーム並に、街をつくることができる

3、街がどんどん、自分のものになる

4、事業規模が500億円を目指すことができる

以上が、不動産投資に私がロマンを感じている部分です。

いやぁ、不動産投資はロマンがあって、まじでいいです。

一旦、株式投資に資金振りしますが、それは向日市という街をさらに早い速度で買っていくための手段です。

株式投資は儲かりますが、あんまりロマンを感じません。笑

お金をたくさん借りて、たくさん不動産を買うことだけでロマンがあるのに、隣の土地を買えるかもという宝くじの当たり確率がどんどん増えて、さらには自分の領地が拡大して向日市が自分のものになっていき、その住んでくれている人たちに向けて、自分の好きな店を置き放題になるなんて、まぁクソロマンチックですよね。

楽しんでやっていきます。

【記録】2023年5月29日:+円

武田薬品 5/29の実現損益は+円

伊藤忠 5/29の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/29の実現損益は+円

日本電信電話 5/29の実現損益は+円

今年のはじめに本店移転をした話

2022年最後の仕事として、実は本店移転を行いました。

2023年からは、本店を博多→向日市に移して、不動産事業を本格的に取り組む体制にしました。

京都中央信用金庫に法人口座をつくり、本格的なお付き合いをしていくことで、融資体制の地盤づくり元年とするべく動きました。

本店を移すと、個人の住所変更と同じように、面倒くさい手続きがたくさんあります。

クレジットカードに、銀行口座に、各種契約に、、、まぁ面倒ですわ。

さらに、法人の場合だと、移転登記という手続きが必要で、しっかりお金がかかります。

もろもろやってもらう為に12万円を支払って、税務署への届出やもろもろをベンチャーサポート税理士法人に任せました。

そして、現在、向日市の本店で私は活動をしているというわけです。

【記録】2023年5月30日:+円

武田薬品 5/30の実現損益は+円

伊藤忠 5/30の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/30の実現損益は+円

日本電信電話 5/30の実現損益は+円

今年のはじめに本店移転をした話②

面倒な本店移転、お金のかかる本店移転をした理由は、融資の為です。

いかんせん私の会社が、福岡県福岡市博多区に本社があったので、これから付き合いたいと思う、京都銀行・京都中央信用金庫が完全なエリア外になってしまいますので、融資が出ませんでした。

では、今までお付き合いしてきた福岡信用金庫はというと、私の投資エリアが京都府向日市なので、福岡信用金庫のエリア外で融資がでません。

私が抱えていた大きな問題は、すべての銀行でエリア外だという問題でした。

つまり、融資を出してくれる銀行がなかったんですよね。

そこでできることは、

1、支店を向日市につくる
2、本店を向日市に移転する
3、新しく会社を向日市に設立する

ということだったんですが、ホテル業を手放した時点で福岡県福岡市博多区に本社がある必要がなくなりました。

なので、本店を向日市に移転するという形で、京都銀行・京都中央信用金庫とお付き合いできる状況にすることができましたので、ここから融資を引いてやっていきます。

【記録】2023年5月31日:+円

武田薬品 5/31の実現損益は+円

伊藤忠 5/31の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 5/31の実現損益は+円

日本電信電話 5/31の実現損益は+円

証券口座持ってなかったら、つくっておきましょう。

無料なのに、証券口座開設で「お金」が稼げます。

SBI証券と楽天証券はつくっておきましょう!!

▶︎証券口座をつくってお金ももらう方法

お金持ちになるのに証券口座をもっていないのは、かなり不利です。投資も上手くなったら、この世界は、ずいぶん「息がしやすい」ですよ。

私はサラリーマンの時に感じた「お金稼ぐの難しい、、、」って気持ちは、今はまったくありません。「お金は勝手に増えるもの」ですからね。

【結論】

やる、やらないは、後から決めて、とりあえず、証券口座を開設しておけ。

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