【記録】2023年02月分:+0万0円

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【記録】2023年2月01日:+円

武田薬品 2/1の実現損益は+円

伊藤忠 2/1の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/1の実現損益は+円

日本電信電話 2/1の実現損益は+円

2月相場はじまりました。

1、1年間、不動産を買わない

2、借金を返す

3、融資を受け、不動産を買う

というステップで、会社の数字をメイキングしていこうと思います。

3、融資を受け、不動産を買う というのが、メインの戦略であり、そのために1年間の不動産を我慢する期間があって、借金を返すという行動を取ります。

つまり、金融機関から評価されて、お金を貸してもらうために、行動していくという流れを考えています。

どこまでいっても、他人のお金で不動産を買って、他人がその借金を返してくれるという、「仕組み」にこだわります。

【記録】2023年2月02日:+円

武田薬品 2/2の実現損益は+円

伊藤忠 2/2の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/2の実現損益は+円

日本電信電話 2/2の実現損益は+円

1、1年間、不動産を買わない

もちろん、適当に1年間と決めたわけではなく、1年間という期間の設定に意味があります。

会社設立の時に借りた300万円の保証協会付き融資が終わって、毎月5万円の返済がなくなるからです。

5万円の返済が終われば、毎月の返済額が5万円減るわけなので、貸し出し可能返済枠が戻ってくることになります。

自動的になくなる1本の借金に合わせて、別の借入を返してしまってつくりだす余力で、新しく借入をして不動産再生事業を加速させたほうが、1年間のたまたまでてくるバーゲン物件を買うよりも、総合的に多くのお金が手に入ると判断しました。

【記録】2023年2月03日:+円

武田薬品 2/3の実現損益は+円

伊藤忠 2/3の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/3の実現損益は+円

日本電信電話 2/3の実現損益は+円

2、借金を返す

自動的に返済が終わる保証協会付きの300万円の融資以外に、さらに繰り上げ返済によって、福岡信用金庫のプロパーローン500万円、MRFの不動産担保ローン600万円も、1年あれば残りを全額返済可能です。

福岡信用金庫のプロパーローン500万円を返済してしまえば、毎月8万円の返済がなくなり、MRFの不動産担保ローン600万円を返済してしまえば、毎月6万円の返済がなくなります。

1100万円の融資枠があいて、毎月の返済は14万円の返済枠があきますから、300万円の保証協会付き融資が終わることに合わせて考えると、1400万円分の融資枠が空いて、毎月の返済枠は19万円空くことになります。

1400万円分の融資枠があいて、毎月の返済枠は19万円空くと考えると、新しく2000万円を金利2.1%、10年返済で借入することができると考えています。

2000万円の10年返済、金利2.1%だと、だいたい18万円を毎月返していくことになりますが、保証協会付き融資300万円、福岡信用金庫のプロパーローン500万円、MRFの不動産担保ローン600万円を返してしまえば、ただ有利な条件で借り換えを行ったという状況をつくれます。

ということで、1年間という期間をもうけて、不動産の取得をしない理由は、100万円、200万円不動産を安く買うことよりも、全体の借入調整をしたほうが、利益を多くつくれるという判断からです。

【記録】2023年2月06日:+円

武田薬品 2/6の実現損益は+円

伊藤忠 2/6の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/6の実現損益は+円

日本電信電話 2/6の実現損益は+円

3、融資を受け、不動産を買う

結局は、なぜ目先のお得な不動産を買わずに、せっかく借りたお金を早く返してしまうのかというと、3、融資を受け、不動産を買うという大きなことの為です。

不動産投資を借金でやるということは、「他人の土地・建物」→「自分の土地・建物」という状況を、「他人のお金」でやり、「他人のお金」を返すのは、「住んでくれる人」という状況をつくります。

この式をシンプルに整理すると、

「住んでくれる人」=「私に土地・建物・お金をプレゼントする人」

となります。

普通に、私に「土地・建物・お金」をください!!とお願いしても、もちろん「土地・建物・お金をプレゼントしてくれる人」はいませんが、「快適に住める場所」という「価値」を私が提供した時だけ、「土地・建物・お金をプレゼントしてくれる人」はいるんですよね。

お互いが幸せになる方法なので、私はどんどん進めていきたくて、そのためには「他人のお金」が必要です。

「他人のお金」を集めているのは、「金融機関」ですから、「金融期間」から貸してもらえる「自分」になっていることに力を使ってるわけです。

【記録】2023年2月07日:+円

武田薬品 2/7の実現損益は+円

伊藤忠 2/7の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/7の実現損益は+円

日本電信電話 2/7の実現損益は+円

難しいことはしない、シンプルにする

誤解をおそれず、シンプルに言うと、「土地・建物・お金をプレゼントしてくれる人」をたくさん作ろう!!ってのが、お金持ちになる方法です。

私の場合、銀行からお金を借りて、不動産を買って、不動産を再生して、人に貸すって手順で、「土地・建物・お金をプレゼントしてくれる人」をつくりだせますから、繰り返しやるだけです。

規模を大きくやるか、回数を多くやるか、で、拡大再生産ができますので、昔は、大きくしてやろうと思っていました。

ボロ物件の再生より、土地からアパートをつくるより、ホテルをつくろうと思ってたんですよね。

ただ、今は、規模を大きくやるより、回数を多くやるということにシフトしています。

手間ひまは、一つ大きいのを仕掛けるより、小さいのを回数かけてやる方がしんどいです。

ですが、大きいのをやって失敗するよりかは、今までやってることを繰り返しするだけで、いいんですから、そっちで考えています。

【記録】2023年2月08日:+円

武田薬品 2/8の実現損益は+円

伊藤忠 2/8の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/8の実現損益は+円

日本電信電話 2/8の実現損益は+円

1000万円クラスを繰り返すこと。

手間ひまは、一つ大きいのを仕掛けるより、小さいのを回数かけてやる方がしんどいですが、大きく仕掛けて失敗するより、はるかにいい結果になるというのが、私の結論です。

というのも、1000万円クラスの物件をいつも仕掛けているのに、いきなり借入を含む1億円の物件にチャレンジして失敗したら、その1億円のせいで、今までの1000万円クラスの物件での成功をかき消してしまいます。

結構大きなリスクですよね、今までの成功をかき消してしまうのは、本当に大きなリスクです。

小さい物件を連続で仕上げるという規模の拡大を目指す方法だと、今まで10以上の物件を軌道に乗せているので、1000万円クラスの物件一つを失敗しても、10分の1くらいのミスで済ますことができますし、成功した物件の数だけ安全度は高まります。

大きい物件で借入を最大限に引き出すというのも方法論の一つでしょうけど、小さくやって大失敗をさけることで、好調のままやれるでしょうね。

今は、たくさん稼げる株式投資のおかげで、小さく拡大再生産を続けるという方に頭が傾いていますから、継続していきたいと思います。

拡大のリスクを最小限にして、規模の拡大をはかっていきます。

【記録】2023年2月09日:+円

武田薬品 2/9の実現損益は+円

伊藤忠 2/9の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/9の実現損益は+円

日本電信電話 2/9の実現損益は+円

確定申告シーズンです、申請をあげます。

確定申告のシーズンが来ましたね、面倒ですが私は確定申告で、いろいろな減税を受けるようにしています。

このブログに株式投資の成績を記載し始める前に出してしまっていた損失があって、株式投資の赤字は確定申告していれば3年間繰り越せるらしいので、手続きをして繰り越していたんですよね。

去年は、めっちゃ利益出したんで、税金をがっぽり20%分納めていますが、これを返してもらいます。

去年稼いだ分で、20%の税金を納めている部分のうち、繰り越した赤字部分があるので、黒字と赤字をぶつけて、利益を圧縮します。

すると、黒字額が小さくなって、支払いすぎていた税金が戻ってきますので、60万円くらいの税金が返ってくる計算になります。

60万円も戻ってくるので、生活費をいっさい気にせず、投資にすべてのお金を突っ込めますから、嬉しいですよね。

【記録】2023年2月10日:+円

武田薬品 2/10の実現損益は+円

伊藤忠 2/10の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/10の実現損益は+円

日本電信電話 2/10の実現損益は+円

一進一退だった株式投資

毎日収支を公開しているので、だいたいは伝わっていると思いますが、ロイヤルホールディングス(8179)の空売りに失敗したせいで、株式投資の成績は、あんまりよろしくないんですよね。

3年間で見た時に、マイナスだったというくらい良くない成績でした。

いいやり方を見つけるために、試行錯誤した感じになってますね。

ようやく2022年の8月にプラス推移へと移って、そこからは利益を積み重ねてこれました。

【記録】2023年2月13日:+円

武田薬品 2/13の実現損益は+円

伊藤忠 2/13の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/13の実現損益は+円

日本電信電話 2/13の実現損益は+円

一進一退だった株式投資②

去年の6月にロイヤルホールディングス(8179)の空売りをやめてからというもの、1200万円近いロイヤルホールディングス(8179)の空売りの損失をすべて取り戻して、日本たばこ産業(2914)の120万円くらいの損失をすべて取り戻して、プラスで推移しています。

一進一退だった、私の株式投資が、ついに大きく推進力をもって進み始めました。

計算すると、今のやり方で、年間1500万円ほどは稼げるということになるので、現金3000万円の運用としては、利回り50%で推移できています。

とにかく「手数料が発生しない仕組み」につくりかえたことで、劇的に収支が改善しましたし、毎日利益がでることで、株式として運用する現金も増える想定ですから、毎月稼げる金額も増えていく予定です。

【記録】2023年2月14日:+円

武田薬品 2/14の実現損益は+円

伊藤忠 2/14の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/14の実現損益は+円

日本電信電話 2/14の実現損益は+円

一進一退だった株式投資③

毎日稼げる金額で、元本が増えていくので、この元本をどれだけ効率よく運用するかが、投資の成果をわけます。

一番稼ぎがよい方法は、元本と元本を保証にできた信用取引の枠すべてを株式にしてしまうことですが、そうはいきません。

なぜなら、暴落が必ずあるからです。

暴落に値段なんてものは関係なくて、いくらの値段でも売らなければいけないという人たちのせいで、値段が吹っ飛びます。

暴落の時に、何もできなくなるほど、元本のすべてを株式にしてしまっては、私も損失をだして、売りたくないのに株を売る人になってしまいます。

危険性は下げつつ、よいパフォーマンスが出るように、資金配分する方法を探っていて、今は元本すべてを株式投資にするくらいだと考えています。

なので、信用取引の枠はすべて残っているという状態を基準にして、信用取引の枠を使っていたら投資しすぎ、現金が残っていたら投資しなさすぎと判断するようにしています。

【記録】2023年2月15日:+円

武田薬品 2/15の実現損益は+円

伊藤忠 2/15の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/15の実現損益は+円

日本電信電話 2/15の実現損益は+円

一進一退だった株式投資④

信用取引の枠はすべて残っているという状態を基準にして、信用取引の枠を使っていたら投資しすぎ、現金が残っていたら投資しなさすぎと判断するようにしていますが、実際に暴落に巻き込まれてみないと、この判断基準がどうなのかわからないですね。

とはいえ、持っているだけで、株式からの配当で利益がでるようになっているので、暴落で株が手に入る分には、それでいいともいえます。

その時に、株を売らないといけないような状況にならないようにだけ、本当に気をつけていきたいですよね。

ようやく、株式投資がしっかり利益を出すようになった今だからこそ、株式投資のマイナスな側面を絶対に出さないようにして、投資活動を継続していきたいですね。

なにせ、今現金を手に入れる一番効率のいい手段が、デイトレードになっていますから。

【記録】2023年2月16日:+円

武田薬品 2/16の実現損益は+円

伊藤忠 2/16の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/16の実現損益は+円

日本電信電話 2/16の実現損益は+円

新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)①

次融資を受けるなら、新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)にしようと、考えています。

なぜ融資を受けるなら、新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)しようと考えているかというと、めちゃくちゃ有利な制度になっていて、使わないと損だろ?というレベルだからです。

コロナなんかでダメージを受けて、耐えるためにお金を借りすぎて「追加の融資がでないような会社」を救うために設計されているのが、新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)という融資だからこそ、めっちゃいい制度設計になっています。

つまり、弱者救済の大義名分のおかげで、非営利かつ温情な制度設計なんですよね。

たとえば、お金を借りすぎている場合、債務超過といって、会社の純資産がマイナスになってしまっていて、借金で借りた現金を使って、しのいでいるような状況になってることが多いです。

基本的に、債務超過だと追加融資はでなくて、やがては現金がなくなってしまい、お金が払えないので倒産へと進んでしまうんですよね。

まぁ、なにもせず放っておくと、債務超過の中小企業はバタバタ倒れていくことになります。

そこで、債務超過でもお金を借りる方法として、新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)があり、この融資で得た資金は、資本としてみなしてくれるので純資産の欄が黒字に近づき、債務超過が改善するというようなイメージです。

資本とみなしてくれるというところが、普通の融資と違うところですよね。

【記録】2023年2月17日:+円

武田薬品 2/17の実現損益は+円

伊藤忠 2/17の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/17の実現損益は+円

日本電信電話 2/17の実現損益は+円

新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)②

また、新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)が優れている点は、最初の3年間の金利が0.5%と格安であることです。

弱者救済らしい、素晴らしく優しい金利設定でして、私が日本政策金融公庫から借りている融資は安い融資の金利が2.1%ですから、それに比べてはるかに安いですよね。

冗談っぽくいえば、私がMRFから借りている9%の金利と比べて、天と地ほどの差があります。笑

また、3年後以降も税引後当期純利益額が0円未満だと、0.5%の金利になりますし、税引後当期純利益額が0円以上になったとしても、2.95%と悪くない金利です。

金利が安いことは、絶対的に正義ですから、こんなにありがたい制度はないと言えるレベルです。

【記録】2023年2月20日:+円

武田薬品 2/20の実現損益は+円

伊藤忠 2/20の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/20の実現損益は+円

日本電信電話 2/20の実現損益は+円

新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)③

さらにさらに、期限一括返済(利息は毎月払)ですから、20年で借りたら20年後まで元金は返さなくていいんです。

お金が必要な私みたいな小さい会社にとって、毎月の返済で「元金+金利」を払っていくのはしんどいです。

期限一括返済(利息は毎月払)というのは、毎月出ていくお金がめっちゃ少ないことを意味しますし、毎月出ていくお金が少なければ、そのお金を利益を出すことに使うことができます。

お金が出ていく元金の返済がなく、そうやってできた余裕をお金儲けに使えるとなれば、資金繰りは一気に改善することができますよね。

そういう制度設計になっているので、継続して会社を存続させるほど、利益が積み増しされる私みたいな会社だと、一気に資金繰りの状況がよくなります。

よくできた制度設計になっていますが、最後に期限一括返済(利息は毎月払)でドカーンっとお金が出ていくので、常に準備だけはしておかないといけませんが、よっぽどのことがない限り大丈夫でしょう。笑

【記録】2023年2月21日:+円

武田薬品 2/21の実現損益は+円

伊藤忠 2/21の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/21の実現損益は+円

日本電信電話 2/21の実現損益は+円

新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)④

私の会社にとって、ものすごく都合のいい制度なのですが、条件面を合わせていく必要があります。

日本政策金融公庫の新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)のホームページには、

  • 審査時に原則として新型コロナ対策資本性劣後ローン専用の事業計画書をご提出いただく必要があります。
  • 毎期の経営状況の報告等を含む特約を締結していただきます。

ということが、融資条件のところに書かれています。

毎期の経営状況の報告については、金融機関さんには毎度提出するのが、私のポリシーなので問題ありません。

どちらかというと、事業計画書の方が問題なんですよね。

【記録】2023年2月22日:+円

武田薬品 2/22の実現損益は+円

伊藤忠 2/22の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/22の実現損益は+円

日本電信電話 2/22の実現損益は+円

新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)⑤

日本政策金融公庫さんいわく、「審査時に原則として新型コロナ対策資本性劣後ローン専用の事業計画書をご提出いただく必要があります」とのことですが、私の事業計画書は普通に作ったら汚いものになるんですよ。

なぜ汚い事業計画書になるかというと、個人と法人で、税金が安くなるように事業計画を立てているせいなんですよね。

事業計画はあくまで計画だから、実際は変更してもいいのか?今後の融資にも響いてしまうのか?というのが、私の気がかりなんですよね。

私自身の計画は、あんまり崩したくないものなので、新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)をどうしても利用するために、計画を変えるのは嫌ですよね。

じゃぁ、嘘をついて融資を受けるのか?というと、危ない橋を渡る感じになりそうなので、イヤなんですよね。

なので、お金がかかっても、上手にやってくれるコンサルタントみたいな人に頼もうかと思っています。

【記録】2023年2月24日:+円

武田薬品 2/24の実現損益は+円

伊藤忠 2/24の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/24の実現損益は+円

日本電信電話 2/24の実現損益は+円

新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)⑥

事業計画書が汚くなる点について、さらに詳しく説明をすると、私の会社がなぜ赤字なのか?という点の説明をしないといけません。

というのも、私への役員報酬として年間600万円を支出しているから、赤字なんですよ。

売り上げの小さい会社は、その規模に合わせて役員報酬(給料みたいなもの)を決めるのが普通です。

税金の支払いも、その年を見た時に、社長の役員報酬(給料みたいなもの)と会社に残す利益で、ちょうどいいところを探した方が有利だからです。

ですが、私の場合、10年で見た時に最善は何か?という時間軸で、物事をみますから、未来の黒字で税金の支払いを安くして、10年でみたらベストになるように考えて年間600万円の役員報酬(給料みたいなもの)をとっています。

で、他に、経費らしい経費はありませんので、赤字の大部分は、私への役員報酬(給料みたいなもの)です。

事業計画書をきれいにするには、シンプルに言って、会社が赤字なんだから、役員報酬(給料みたいなもの)を出すのをやめなさいよって感じなんです。

というか、それをやれば赤字も解消され、債務超過も解消され、普通に黒字で純利益がでている会社になりますからね。

ですが、私の不動産再生事業は、時間がすぎればすぎるだけ黒字が大きくなっていくもので、その黒字の時に税金を多く払いすぎないように、今から調整しているんですよね。

その計画を変えるのは、イヤだなぁと思っているんですよね。

【記録】2023年2月27日:+円

武田薬品 2/27の実現損益は+円

伊藤忠 2/27の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/27の実現損益は+円

日本電信電話 2/27の実現損益は+円

新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)⑦

私への役員報酬として年間600万円を支出して赤字をつくっているのは、黒字化した会社の未来にかかる税金の対策となっています。

なら、もっと多く社長の役員報酬(給料みたいなもの)を払えば節税になるんじゃないの?みたいに思われる、するどい方もいると思います。

ですが、これ以上、社長の役員報酬(給料みたいなもの)をとると、もろもろ税率が大幅にアップしてしまうので、税率が高くなりすぎてしまって、税金を無駄に取られすぎることになります。

また、児童手当、子育て世帯への臨時特別給付金、高等学校就学支援金制度、国の教育ローン、公営団地などが対象外になり、いろいろな補助から外れることになりますし、保育園料も値上がりしたりします。

年収が高い世帯になってしまうことは、年収が高くなければ、受けることができたはずのサービスも、年収が高いせいで受けられないという、なぞの損失も大きいんですよね。

税金を人より多く払って社会に貢献したのに、税金を使って行われるサービスは受けられないという矛盾にびっくりです。笑

それを考えると、もっと多く、社長の役員報酬(給料みたいなもの)をとればいいやってわけではないんですよね。

ということで、私の事業計画書が汚くなるのは、赤字にならない会社を社長の役員報酬(給料みたいなもの)で赤字にしてるからであり、社長の役員報酬(給料みたいなもの)は、税金が安くなる組み合わせでつくるので、あんまり変えたくない。

であれば、コンサルタントを頼って、新型コロナウイルス感染症対策挑戦支援資本強化特別貸付(新型コロナ対策資本性劣後ローン)は、希望の金額分を受けられるけど、会社を大きくするための節税計画は見直さなくていいところに落ち着けるというのが、私の目指すところです。

あと、お金持ちが節税のことをいうと、突っ込んでくる人が多いんですけど、もっと早くお金持ちになってから、30%の税金を払った方が、国に払う金額は大きくなるので、節税したほうが後々国にめっちゃ多くの税金を納められるので、社会貢献なんですよ。

国が賢くないので、小さな会社から大量に税金を取ろうとしてくるのですが、小さい会社には優しくしておいて、早く大きくなってもらった方が、税収は増えますから、もっと、考えてよね、まじで!と思っています。

【記録】2023年2月28日:+円

武田薬品 2/28の実現損益は+円

伊藤忠 2/28の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 2/28の実現損益は+円

日本電信電話 2/28の実現損益は+円

証券口座持ってなかったら、つくっておきましょう。

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SBI証券と楽天証券はつくっておきましょう!!

▶︎証券口座をつくってお金ももらう方法

お金持ちになるのに証券口座をもっていないのは、かなり不利です。投資も上手くなったら、この世界は、ずいぶん「息がしやすい」ですよ。

私はサラリーマンの時に感じた「お金稼ぐの難しい、、、」って気持ちは、今はまったくありません。「お金は勝手に増えるもの」ですからね。

【結論】

やる、やらないは、後から決めて、とりあえず、証券口座を開設しておけ。

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