【記録】2023年01月分:+0万0円

さるしゃちょー@脱サラ起業家
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【記録】2023年1月04日:+円

武田薬品 1/4の実現損益は+円

伊藤忠 1/4の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/4の実現損益は+円

日本電信電話 1/4の実現損益は+円

あけおめ!!ことよろ!!

あけまして、おめでとうございます。今年も、よろしくお願いいたします。

去年は、ロイヤルホールディングス(8179)と日本たばこ産業(2914)で、1200万円以上の損失を出した割には、きちっとプラスで終わることができました。

1年に一回は、過去の分のブログ記事を読むことを習慣化していて、年末・年始にかけて読んでいるんですけど、稼ぐということに特化した過去の私って、性格がすごく悪いなぁと思ったりしました。

今、お金はどうでもいい感じになったので、余計に過去の自分にひいちゃってるのかもしれません。

ということで、気がついたことは、人の目もあるブログだからこそ、あんまり、マイナスなこととか、ネガティブなこととか、書かない方がいいなぁと思いましたね。

他人は、他人、自分は、自分なのに、他人の行動や言動について、私が意見を持つ必要なんてないなぁと思いましたし、否定する必要性なんてないわけですからね。

で、今年の投資戦略といえば、株式投資と、不動産投資は、引き続き、借金返すのを優先しつつ、利回り9%以上のいい不動産あったら買うって感じでいきます。

【記録】2023年1月05日:+円

武田薬品 1/5の実現損益は+円

伊藤忠 1/5の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/5の実現損益は+円

日本電信電話 1/5の実現損益は+円

9%の利回りを、基準点に置く

私が借りている借入金の一番高いものが9%ですが、この借金を返せば利回り9%の不動産を買うことと同じです。

なので、9%より利回りの低い不動産を買うより、借金を返した方がお得という計算が成り立ちます。

逆に、9%よりも利回りがよいのであれば、借金を返すより不動産を買ったほうがよいという計算になります。

私の置かれている状況次第で、その時の計画は変わりますが、9%の借金があるうちは9%を基準に物事を判断することになりそうです。

2年前までは、借金をできるだけやって、お金が手に入ってから、どうやって利回りを出すかを考えて、利回りが出ない分の現金は返してしまうということをしていました。

【記録】2023年1月06日:+円

武田薬品 1/6の実現損益は+円

伊藤忠 1/6の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/6の実現損益は+円

日本電信電話 1/6の実現損益は+円

借金好きの私が先に返してしまった借金

借金大好きな私が、いまいちすぎて、先に返してしまった借金があります。

それが、関西みらい銀行の不動産担保ローンです。

銀行サービスの経験値を積むために、チャレンジしてみたシリーズの一つです。

不動産を人質にとられるにもかかわらず、担保設定、解除費用が、私の出費となり、かなり出費が大きいです。

そして、不動産を人質にとられたにも関わらず440万円しか不動産担保ローンがでなかったうえに、金利が8.7%と高いです。

Mr.カードローンというSBIのカードローンを使っていた時は金利が3%で不動産も、連帯保証人も、いらない、無保証でしたから、最悪だと感じましたね。

しかも、個人のローンになるので、金利が経費になりませんから、支払ったお金で節税ができませんから、高い金利のままになってしまいます。

たとえば、9%金利のMRFという借入分は法人で借りていますから、経費にすることができ、金利が節税により、9%より安くなります。

手間ひま、初期費用、借りている間の負担が、すべて大きいのに、金額は低いし、使い勝手は悪いしで、メリットがありませんでした。

借金好きの私が、いらねっ、返そっと、思うほどひどい内容でしたね。

2度と使わないと決めました。

【記録】2023年1月10日:+円

武田薬品 1/10の実現損益は+円

伊藤忠 1/10の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/10の実現損益は+円

日本電信電話 1/10の実現損益は+円

個人で借りるか、法人で借りるかの判断について

借金するのも、法人だけにしたほうがよいというのが基本中の基本です。

法人で借りた借金は、経費で節税につながるけど、個人で借りた借金は、ただの借金だから、法人で借金するほうがいいって理屈がとおるからです。

基本的には、個人より、法人で借入しようと判断しているわけです。

ですが、個人でローンを借りることもしていて、結局のところ実際支払う金額で判断をしています。

実際私は、個人でも2つのローンを借りて使っていますしね。

【記録】2023年1月11日:+円

武田薬品 1/11の実現損益は+円

伊藤忠 1/11の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/11の実現損益は+円

日本電信電話 1/11の実現損益は+円

個人で借りている1つ目のローンについて

まず一つ目が、マイホームローンです。

マイホームローンは圧倒的安さが魅力で、私が借りたものは、0.675%という金利です。

ぶっちゃけ、あって無いような金利です、圧倒的、感謝。

このマイホームローンは、圧倒的な安さであり、他人のお金を使って、他人の土地と建物を、自分の土地と建物にしていけるというのは、非常に魅力的です。

金額も結構出してくれて、3350万円も出してくれましたから、まぁ使わない選択肢はないなぁと思います。

ただ、金額も大きく、ビジネスではなく、自分が住むためにお金を使うので、個人・法人ともに、他のローンがぜんぜん組めなくなります。

なので、私は、法人で限界までローンを組んでから、個人の住宅ローンを組みました。

この順番がすごく大切です。

【記録】2023年1月12日:+円

武田薬品 1/12の実現損益は+円

伊藤忠 1/12の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/12の実現損益は+円

日本電信電話 1/12の実現損益は+円

個人で借りている2つ目のローンについて

そして、もう一つは、クレジットカードに付帯しているキャッシングです。

金利は18%とえぐい値段ですが、他のローンと違って、期日前返済が自由で、すぐに反映されます。

月末の支払いが集中するタイミングで借りて、貸している家の家賃が振り込まれたり、株式のデイトレで現金ができた瞬間に、返済していきます。

一年間で18%の金利というだけなので、90万円のマックスで借りても、金利の1日分は444円です。

いろいろな引き落としように、お金を出したり、動かしたり、入れたりすると、その度に数百円手数料と時間がかかるのと比べると、実は負担は低いです。

それをお金が入るたびにガンガン返していくので、手数料はどんどん減っていきます。

そもそも、限界まで返済していて、お金が必要な時にないから、このキャッシングを借りるわけなので、限界まで返した分で金利負担は下がったうえに、少し入るお金もガンガン返済するので、実質負担は、小さいのです。

もちろん、18%より安く借りたいのですが、住宅ローンを借りた関係で、個人ローン系はバンバン落ちてしまいますから、仕方ないですね。

【記録】2023年1月13日:+円

武田薬品 1/13の実現損益は+円

伊藤忠 1/13の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/13の実現損益は+円

日本電信電話 1/13の実現損益は+円

住宅ローンを組んだくらいで、借りれないのは私のせい

住宅ローンを組んだって、普通カードローンは借りられます。

ところが、私くらい信用がない人間だと、貸してくれないんですよね。

もちろん、私が悪人だからというわけではなく、私が会社の経営者だから貸してくれません。

会社の経営者でも、私くらい小さな会社だと、個人事業主扱いになってしまいます。

さらに、将来に向けて赤字の会社をせっせと作っているので、お金を貸す方からしたら、まぁ印象最悪なんですよね。

だから、18%の高い利息のカードキャッシングしか使えないのです。

まぁ、しゃーないなって感じです。

【記録】2023年1月16日:+円

武田薬品 1/16の実現損益は+円

伊藤忠 1/16の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/16の実現損益は+円

日本電信電話 1/16の実現損益は+円

住宅ローンを組む順番

もし、不動産投資をやるつもりなら、住宅ローンは先に組んではいけません。

住宅ローンを組むと、返済が発生しますよね、この返済がやっかいな存在で、年収を下げてしまうのと同じ効果があります。。

毎月10万円の住宅ローン返済が発生すると、金融機関さんはこの返済を固定出費とみなします。

新しく不動産投資するとなると、毎月住宅ローン返済の10万円が出ていく計算をされてしまいますから、稼ぐ力が年間120万円低いと判断されてしまうのと同じ効果がでてしまいます。

年収500万円の人だと、年収380万円の人になってしまうし、年収400万円の人なら、年収280万円の人になります。

年収280万円の人に、1000万円貸したら、危なそうじゃないですか?

結局、そんな感じで、年収低くみられるだけなので、住宅ローンは先に組むべきじゃないんです。

【記録】2023年1月17日:+円

武田薬品 1/17の実現損益は+円

伊藤忠 1/17の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/17の実現損益は+円

日本電信電話 1/17の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中①

株式投資では、信用取引のおかげもあって、3倍以上の倍率で投資ができるようになっています。

3倍以上の取引というと、500万円の現金があったら、1500万円分の株式が買ったり、売ったりできるということです。

で、同じ500万円が不動産投資だと、私の場合は2倍で投資できるようなイメージで、500万円あれば、1000万円の不動産が買えるような感じでやっています。

私がさわっているようなクソ物件たちは、まず銀行がお金を貸してくれないボロボロなものですので、仕方なく私は、自分の現金500万円で、ボロボロの物件を買います。

そして、500万円で買ったボロボロの物件の改装費として、設備資金としてお金を借りることをしています。

リノベーションのための見積書を添付して、使い道を確定させ、収益計画を出して、決算書を出して、ようやく借りれて500万円です。

ということで、同じ500万円を持っていた場合、株式投資だと1500万円分の取引ができ、不動産投資だと1000万円分の取引しかできないということで、株式投資の方が都合がいいんですよね。

【記録】2023年1月18日:+円

武田薬品 1/18の実現損益は+円

伊藤忠 1/18の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/18の実現損益は+円

日本電信電話 1/18の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中②

現金をどう活かすかと考えた時に、不動産投資よりも、株式投資の方がレバレッジがかかって、効率がよくなるので、不動産投資をセーブして、株式投資に力を使おうと考えています。

それとは別に、現在の法人借入状況の整理を進めるという発想で、不動産の新規取得をストップするという考えがあります。

現在法人の借入で、日本政策金融公庫=1500万円、保証協会付き融資=2200万円、福岡信用金庫=500万円、MRF=600万円と、4つの借入があり、法人を赤字にしている影響から、新規借入に制限がかかっている状態です。

実際は、返済が進んでいるので、もっと金額は減っているのですが、わざわざ書き出すために調べると面倒なので、最初に借りた額を記載しましたが、要は借りすぎて、新しく貸してもらえない状態です。

なので、不動産のリノベーションで、借入をして2倍の投資効率を出すということも、実際はできないだろうという状況ですね。

つまり、法人の借入を整理しないと、不動産投資を効率的に行うことができないので、不動産投資をセーブして、借金の返済をさきにしようという感じです。

【記録】2023年1月19日:+円

武田薬品 1/19の実現損益は+円

伊藤忠 1/19の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/19の実現損益は+円

日本電信電話 1/19の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中③

他にも、不動産投資は、一番最初にお金が全て無くなってしまうタイプの投資であるのに対して、株式投資は、値段が下がらない限りは新規の投資はしなくて済むという投資の性質の話です。

不動産投資は、一番最初にお金がめちゃくちゃ必要です。

どれくらい必要かというと、投資する額の100%が必要です。

なぜなら、500万円のお金でボロボロの家を手に入れて、500万円を使ってリノベーションをして、最初に1000万円を使い、完成したら、ようやく募集をかけて、借りる人を探して、借りてくれてからが収入になるからです。

それに対して、私の株式投資は、安くならない限り新しい株式を取得することはないので、最初にお金が必要ありません。

それなのに、毎日の値動きによって、1日1万円以上入ってくるので、年間で200万円以上は入ります。

さらに、配当の権利日に持っていた株式の分だけ、配当ももらえることになります。

お金を手元に置いておくことができるのにも関わらず、十分なリターンを得ることができるという株式投資のメリットに着目すべきかな?と思っています。

【記録】2023年1月20日:+円

武田薬品 1/20の実現損益は+円

伊藤忠 1/20の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/20の実現損益は+円

日本電信電話 1/20の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中④

株式投資の現在の成績を考えると、資金効率がとんでもなく優秀なことも、不動産投資をセーブする理由になります。

実際、とんでもなく失敗したロイヤルホールディングス(8179)の空売りを撤退した6月以降から、資金不足で取引できなかった8月を除けば、まともに取引ができた月は7月、9月、10月、11月、12月とありますが、月に200万円弱の利益が出ています。

同じ金額を不動産に投資していたとしても月50万円にもならないですから、いかに株式投資が素晴らしい利益率かということがわかります。

株式投資のパフォーマンスが高すぎて、不動産投資の魅力が下がる問題は、ある意味仕方ない部分はあります。

株式投資は、不動産と違って、会社に投資していますから、吹っ飛ぶ時は吹っ飛びます。

0円になってしまうリスクを背負っている分、不動産投資よりパフォーマンスが高いので、まぁ仕方ないですよね。

【記録】2023年1月23日:+円

武田薬品 1/23の実現損益は+円

伊藤忠 1/23の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/23の実現損益は+円

日本電信電話 1/23の実現損益は+円

不動産投資をセーブしようか?考え中⑤

【結論】なぜ、不動産投資をセーブしようとするのかというと、

1、資金の投資効率がいい株式投資にお金をかけたいから

2、新規の借入ができないので、借金を先に返したいから

3、お金が最初になくなるタイプの投資をしたくないから

4、株式投資の方が、利益率が4倍ほどいいから

以上の理由で、今の私の立ち位置だと、株式投資をメインにして、余ったお金は返済していくというのが、結論になりそうです。

とはいえ、不動産はロマンがあるので、あくまで株式投資優先にしたいなぁくらいです。

【記録】2023年1月24日:+円

武田薬品 1/24の実現損益は+円

伊藤忠 1/24の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/24の実現損益は+円

日本電信電話 1/24の実現損益は+円

不動産投資のロマン①

株式投資にはない、不動産のロマンがあるのですが、それが火災保険がかけられることです。

火災保険は、本当に良い保険です。

もちろん、被害が出てしまうので、火災など起こらない方がいいのです。

私個人的な思いとしても、火災なんかは、この世からなくなった方がいいと思っています。

ただ、木造の住宅が今も建てられるわけで、古いものも木造ですから、火災は必ず起こります。

だから、私個人のお金の損得だけをいうと、火災があったら数百万円単位で利益が出るようにしています。

私が買う物件は激安ですが、火災保険の補償は、新しく家を建てた場合を想定して、補償を出してくれるようにしています。

200万円で買った物件でも、火災保険は1000万円出るようにしています。

もう、お気づきでしょうか?800万円が儲かるようになっているんですね。

不幸の宝くじではありますが、不動産ならではの収益の仕組みです。

500万円が当たる宝くじを毎日ずっと買い続けているようなものなのです。

ビジネスですから感情論はいりません、収益という1点だけをみたときに、不動産投資のロマンの一つです。

【記録】2023年1月25日:+円

武田薬品 1/25の実現損益は+円

伊藤忠 1/25の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/25の実現損益は+円

日本電信電話 1/25の実現損益は+円

不動産投資のロマン②

不動産投資のロマン2つめは、隣地の買い取りによって、物件が化けることです。

私が買う物件は、とにかく問題を抱えているものばかりです。

その多くが、土地が小さいことによって起こるものばかりなんですね。

別の言い方をすれば、土地が小さいから、安い値段で買えているということです。

つまり、土地が大きくなれば問題がなくなり、高い値段で売れるようになるということです。

少なくとも倍、いいもので10倍以上の値段になるものもありますから、隣の土地が買えるかもしれないというのは、1000万円以上の宝くじを毎日買い続けているような状態なのです。

【記録】2023年1月26日:+円

武田薬品 1/26の実現損益は+円

伊藤忠 1/26の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/26の実現損益は+円

日本電信電話 1/26の実現損益は+円

不動産投資のロマン③

不動産投資のロマン3つ目は、街をつくっている感覚があるということです。

私は特に、生まれ育った街を買い取っていますから、同じエリアを買い続けています。

物件が増えてきたころに、好きなお店をいっぱいつくりたいと思っていて、私が好きな店をどんどん出店する予定です。

あそこに、ホテル、あそこに、居酒屋、あそこに、病院、あそこに、カフェ、みたいなノリで、好きな場所に、好きなように出店できるだけの、スペースを確保していっていますから、賃貸業だけで終わるのではなく、次の一手につながっています。

多分、根っからの事業家なんでしょうね、20年以上かかるものですが、一つ一つ実現して街を買って、街を自分好みに変えていきます。

シミュレーションゲームみたいなことを、リアルにやってるわけです。

【記録】2023年1月27日:+円

武田薬品 1/27の実現損益は+円

伊藤忠 1/27の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/27の実現損益は+円

日本電信電話 1/27の実現損益は+円

不動産投資のロマン④

不動産投資のロマン4つ目は、領地拡大という野望を達成できること。

私も、男の子なんでしょうね、天下統一ではありませんが、支配欲みたいなものはあります。

生まれ育った街を変えたくて、いろいろ買っていったのですが、増えていくほどに達成感がでてきました。

あそこも手に入ったぞ、ここも手に入ったぞって、自分の土地を拡大する面白さに気が付きました。

欲しかったけどお金がなくて手に入らなかった物件で、他人の手に渡ったものを見ると、めっちゃ悔しいですしね。

俺の領地を奪いやがって!!って感じですかね。笑

とにかく、支配欲も満たされるし、街がどんどん自分のものになるのは、面白いです。

【記録】2023年1月30日:+円

武田薬品 1/30の実現損益は+円

伊藤忠 1/30の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/30の実現損益は+円

日本電信電話 1/30の実現損益は+円

不動産投資のロマン⑤

【結論】なにが、不動産投資のロマンかというと、

1、火災保険により、500万円宝くじを毎日買っている状態

2、隣地の買取により、1000万円の宝くじを毎日買っている状態

3、シミュレーションゲーム並に、街をつくることができる

4、街がどんどん、自分のものになる

以上が、不動産投資に私がロマンを感じている部分です。

いやぁ、不動産投資はロマンがあって、まじでいいです。

一旦、株式投資に資金振りしますが、それは向日市という街をさらに早い速度で買っていくための手段です。

宝くじの当たり確率がどんどん増えて、さらには自分の領地が拡大して、自分の好きな店を置き放題になるなんて、まぁロマンですよね。

【記録】2023年1月31日:+円

武田薬品 1/31の実現損益は+円

伊藤忠 1/31の実現損益は+円

三井住友フィナンシャルG 1/31の実現損益は+円

日本電信電話 1/31の実現損益は+円

証券口座持ってなかったら、つくっておきましょう。

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SBI証券と楽天証券はつくっておきましょう!!

▶︎証券口座をつくってお金ももらう方法

お金持ちになるのに証券口座をもっていないのは、かなり不利です。投資も上手くなったら、この世界は、ずいぶん「息がしやすい」ですよ。

私はサラリーマンの時に感じた「お金稼ぐの難しい、、、」って気持ちは、今はまったくありません。「お金は勝手に増えるもの」ですからね。

【結論】

やる、やらないは、後から決めて、とりあえず、証券口座を開設しておけ。

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