昨日、今日、明日で考えが変わってしまう不動産投資とロバート・キヨサキ師匠の教え。その１
非常に悩ましい。
苦悩と葛藤の日々。
どれを選んでも正解だし、
どれを選んでも不正解だと、
今のところ考えています。
これは、未来のある時点から見た時、
やっと、それっぽい答えがでてると思っています。
未来の私にごめんなさいと言いたい気分です。
連日投稿している、
築古木造アパート取得の件で、
私はかなり悩んでいます。
悪くないけど、
悪い要素も多分に含まれている。
それでいいのか？
本当に考えていかなければ、
自分の想いに答えていけない。
アパート取得や物件取得が目的ではないので、
本当に考えさせられる案件です。
特に自分の考え方にブレが出ていて、
それのどこにも正解を見いだせません。
昨日、今日、明日で考え方が変わっているのです。
まず、私は、
中古テラスハウスで融資をほぼ受けずに拡大、
中古木造アパートで融資を受けて拡大、
新築築浅戸建てで融資を受けて拡大、
どれを選んでも、
失敗はありません。
だからこそ、
本当の正解である必要がないと思ってしまっている。
それも事実です。
正直なところ、
やってみないとわからないと思っています。
それでも、
私が武器にすべきところで、
キャッシュフロー、
レバレッジ、
の2点は間違いなく必要と考えています。
結局、このハザマで揺れていることが、
今回の迷い、葛藤、悩みの原因です。
昨日、今日、明日で考えが変わってしまう不動産投資とロバート・キヨサキ師匠の教え。その２
「 ロバートキヨサキの教え 」
私の教師は、ロバートキヨサキです。
守・破・離というのを大人になってからは、
かなり意識しています。
師匠の教えを守り、
師匠の教えを破り、
師匠の教えから離れる。
この守破離の順序が大切である。
そう、考えています。
そのロバートキヨサキから学んだ理屈があって、
優先順位１、キャッシュフロー
優先順位２、レバレッジ（道具）
優先順位３、税金面での優遇
優先順位４、キャピタルゲイン
というもの。
この流れでいくと、
キャッシュフローが最も大切であると、
考えるべきなんです。
そうすると、
中古テラスハウス
78万円-15万円＝63万円
築古木造アパート
192万円-100万円＝92万円
新築戸建て
150万円-110万円＝40万円
で、築古木造アパートが最も有利です。
土地は担保にいれることができるので、
レバレッジもかかるようになります。
なので、私としては、
築古木造アパートの購入がいいと考えるわけです。
前に書いた記事と結論が変わっているのは、
大川護郎モデルと比較するという思考回路から、
ロバートキヨサキの教えをもう一度読むという作業を経て、
ロバートキヨサキ脳に書き換えがされたからです。
師匠と同じレベルに到達するまでは、
師匠と同じことを繰り返し刷り込むしかないと思うのです。
そこで変なアレンジを使うと、
本質から遠いものになってしまいます。
なので、ロバートキヨサキ師匠の教えで、
結論を出すと築古木造アパートが最も最適な回答です。
昨日、今日、明日で考えが変わってしまう不動産投資とロバート・キヨサキ師匠の教え。その３
「 不動産投資におけるレバレッジについて 」
では、ここまでわかっていて、
なぜ私がこんなに迷っているかというと、
優先順位２、レバレッジ（道具）について、
わからないことが多すぎるからです。
ロバートキヨサキの教えでは、
「 歴史を振り返ってみると、遅れを取る人はいつも、
その時代に新たに作り出されたレバレッジの道具を
使いこなせなかった人だったことがわかる。 」
とあります。
レバレッジを使いこなすとは？
日本における不動産投資だと、
どうしていくものなのか。
参考にしようにも、
レバレッジが最も効いてると考えられる、
一棟モノRC物件の所有者達で、
ここ２０年以内に参入した人の末路が、
本当の意味で見えないので、
恐ろしく感じています。
築浅の間は、非常に魅力をもっていると思います。
ですが、本当に古くなっても魅力があるといえるのでしょうか。
レバレッジが効くことと、
このシステムを安全に安定して運用できることは、
かなりの距離があるように思うのです。
だからこそ、
レバレッジありきの一棟モノRCに手を出す気はないのですが、
それは最も効率のいいレバレッジのやり方を否定する方法です。
そして、レバレッジだけを気にするなら、
新築木造戸建てが最もレバレッジが効くように思います。
これも、時代が流れてみないとわからないのですが、
不動産投資というもので融資を引き出すのが難しくなっている今、
自宅を担保に入れたら、すんなり出るという状況です。
実需向けの物件を共同担保で差し出せば、
収益物件が買える時代になっています。
だからこそ、レバレッジ取引の、
一棟モノRCレバレッジを避けるなら、
次点が新築戸建てレバレッジであるという結論です。
レバレッジの側面でみると、
先ほどの結論とは違う回答になります。
昨日、今日、明日で考えが変わってしまう不動産投資とロバート・キヨサキ師匠の教え。その４
「 キャッシュフローかレバレッジか 」
そこで次は、
優先順位１、キャッシュフロー
優先順位２、レバレッジ（道具）
どれくらいの差があるのか、
というところです。
キャッシュフローの優先順位が1番だとして、
一体何万円変われば、
その優先順位は逆転するのでしょう。
レバレッジが優先順位の一位に来ることはないのでしょうか。
１つの物件を選ぶときは、
わかりやすいですが、
2つ目以降の物件の購入しやすさで、
キャッシュフローすら変わってしまうと思います。
悩みに悩んでいるのが、
この部分です。
キャッシュフローが第一優先とはわかったのですが、
ロバートキヨサキはこの場合どういう判断をするのでしょう。
将来的なキャッシュフローという存在もしないものの為に、
今のキャッシュフローを犠牲にしてもいいのか、
今のキャッシュフローにこだわって、
レバレッジが将来的に効きにくくなっても、
それは未来のことだから不確定だと割り切るのでしょうか。
師匠のモデルケースがわからずに、
悩みながらも私の中で一つ結論がでています。
それは、
築古木造アパートを買ってみよう。
ということです。
未来はわからないから、
今のキャッシュフローが一番大きいものを選ぼう。
しかも、土地を担保にレバレッジが効けば、
次でもそこまで悪い選択肢ではないぞ。
と思っての行動をしようと思っています。
明日にも変わってしまう不安はあります。
でも、まずは師匠の教えを守ることを優先して、
無駄なことを避けていくこととします。
昨日、今日、明日で考えが変わってしまう不動産投資とロバート・キヨサキ師匠の教え。その５
「 築古木造アパートの空室を埋めることができるか？」
これは、今回迷っている隠れたもう一つの要素です。
本当に場所がちょうど悩むような場所なんです。
住居エリアとしては、
かなり人気で新築がバンバン建設されて、
ガンガン売れていってます。
小高い丘の可愛い街になっていますので、
そういう意味では魅力あるエリアです。
ただ、物件がファミリー向けではなく、
１Rなのです。
４戸の築古木造アパートなのですが、
2/4の入居率です。
半分空室です。
高齢で売るつもりという部分が強く、
満室想定利回りを下げたくない、
物件を高く売りたいという気持ちが強そうで、
賃貸収入より売却益という感じがします。
そして、私が動けば埋まるという感触もあります。
ただ、今の家賃は高いと思っているので、
下げてどうか？という状況です。
そして、今は、そういう状況ですが、
未来に向かって、築古はより古くなります。
間取りの変更は難しいです。
だとすれば、
本当に埋め続けられるか？
この部分の不安を思うと、
新築戸建て物件は間違いなく余裕で埋めることができますので、
不安を抱えた築古アパートより、
新築戸建て物件の方がいいのでは、、、と思ってしまいます。
昨日、今日、明日で考えが変わってしまう不動産投資とロバート・キヨサキ師匠の教え。その６
「 土地値と建物部分 」
土地値は、
築古木造アパートが１０００万円、
新築戸建てが１５００万円
築古木造アパートは、
全体１８００万円-土地１０００万円＝建物８００万円
建物８００万円÷１９０万円/年＝４．２年で回収
新築戸建ては、
全体２７００万円-土地１５００万円＝建物１２００万円
建物１２００万円÷１５０万円/年＝８年で回収
と、私がテーブルに置いた、
お金の回収期間が倍違います。
ロバートキヨサキ師匠の教えに、
１、自分のお金を資産に投資する
２、投資したお金を取り戻す
３、資産をコントロールする力を維持し続ける
４、自分のお金を新しい資産に投資する
５、投資したお金を取り戻す
６、以上のプロセスを繰り返す
というものがあります。
２、投資したお金を取り戻すを考えても、
築古木造アパートの方が優秀です。
師匠の教えを思い出せば思い出すほど、
築古木造アパートに軍配が上がるのです。
迷わないことより、
師匠の教えを思い出して、
次の一手を考えることができるという意味で、
本当に意味のある迷いを繰り返しているとは思います。
このブログに考えを書き出していて、
さらに師匠の考えに近いのは、
どちらの物件か？と考えました。
やはり結論は、
築古木造アパートを満室にして、
キャッシュフローを出すことです。
昨日、今日、明日で考えが変わってしまう不動産投資とロバート・キヨサキ師匠の教え。その７
私は不動産投資家としては、
まだまだだなーと身に染みて思いました。
まだ、１０００万円プレイヤーのそれなんだな。
弱い考えだなと思います。
自分の考えはこうだと発信するのも、
勇気のいることではありますが、
こうやって書き出すことで、
本当の自分に向き合えるのはいいことです。
このブログなんて、
自己満足のかたまりですしね。
ちゃんとログをとっておくと、
本当に大切なことは残ると思います。
今回のチャレンジの行く末に、
どんな結末があるかはわかりません。
どうやって何をしていくのでしょうか、
楽しみにしておきます。
では、現時点での結論です。
築古アパートに手を出してみる。
ローンはできる限り長く組んでみる。
満室に死ぬ気でする。
すると、キャッシュフローがかなりプラスになる。
未来の自分の可能性にかけてみる。
未来の自分が、
築古アパートで不利になる部分を洗い出し、
それを覆すようなアイデアで攻めることを期待して、
中途半端に未来がよくなるかもしれない新築戸建てはやめる。
次は上がったキャッシュフローと、
手残り軍資金で一体また何をすればいいのか、
市場に聞いてみたいと思います。