法人を利用した複利化の構成について。その１
不動産投資における私の一つのゴールは、
不動産投資の収益だけで毎月物件を１つ購入することです。
月の単位で入ってくる賃料をすぐに再投資、
複利化の最終形態かなと思います。
それをいち早く実現するために、
小さい単位で投資が可能な物件を扱っていて、
後半にはよりややこしい物件を扱いたいと思います。
それこそ、世間一般で嫌われるような物件。
借地権、再建築不可、中古テラスハウス、
このあたりを中心に手をかけていきたいと思います。
法人を利用した複利化の構成について。その２
価値がないという価値。
借地権、再建築不可、中古テラスハウスは、
通常の所有権がある広さもまともで建築もできる土地ほど
価値がありません。
借地権だと土地が自分のものではない為、価値を棄損しているし、
再建築不可だと建物を建てることができない為、価値を棄損している。
中古テラスハウスだと、隣人次第で建て替えNGの為、価値を棄損している。
それぞれ今という状況をみれば、
確かに価値を棄損しています。
ですが、これらの問題を解決できれば、
価値は元通りになります。
価値を棄損しているという価値があります。
それを解消さえできれば、サンクコスト。
埋没している価値を掘り起こすことができます。
今、問題があるということで、
未来に問題が引き継がれるという確実性はないのです。
だったら、賃貸物件として価値が棄損しないのであれば、
賃貸物件として取り出せる価値は等しいのです。
そうやって賃貸物件として価値を取り出しておけば、
利回り１０％の投資だと賃料収入が入って、
約１０年で無料で可能性が手に入った状態になります。
約１０年で隣地を買い取ればかなりの儲けという可能性ですね。
そして、価値の棄損を元通りにする時間を、
家賃収入によって無料で手に入れておけば、
そのうちの何割かが実際に隣地の買取などで、
元通りにできます。
埋まっていた価値を取り出せるということです。
金を掘り起こすってこと。
賃貸として数を持っていれば、
賃貸としてのリスクも大数の法則でカバーできる。
例えば再建築不可物件が燃えちゃったとかですね。
たくさんの物件を持っていれば、
一つの物件から賃料が入ってこなくても、
大数の法則という力を使ってリスクヘッジしながら、
可能性という価値を取り出せます。
たくさんの物件のうち、
何か一つがおかしくなっても大丈夫なようにして、
隣が買えてたくさん儲かる可能性をさらに増やし続ける。
だから、実際に隣地が買取できて、
価値を取り出せるということです。
法人を利用した複利化の構成について。その３
他人のお金を利用する
ファイナンスがまったくできないので、
今まで全部自己資金で行ってきました。
例えば、取得に４００万円、リノベーションに４００万円、
合計８００万円を使った物件では、
私は毎月１００万円キャッシュフローがある為、
私の８カ月分を失って一つの物件を手に入れたことになります。
同じ規模の不動産を取得する為には、
私は８カ月の経営期間を経て、
８カ月分８００万円を用意できるまで、
次の物件を買うことができません。
それに比べて、他人のお金を使えた場合。
私の４カ月分４００万円のお金を使って、物件を取得。
他人のお金４００万円を使って、リノベーション。
するとまずは最初の１つ目を買うまでが半分の期間、
２つ目の物件を買うまでにさらに４カ月。
自分のお金だけでやれば、８カ月＝１つ
他人のお金を半分使えば、８カ月＝２つ
結果が倍になります。
自分のお金だけでやれば、１６カ月＝２つ
他人のお金を半分使えば、１６カ月＝４つ
規模感が違いますし、
私の戦略だとその分隣地買収可能性が倍になります。
実際に隣地が買取できれば資産価値が元に戻り、
それを元にまた他人のお金を借りることができます。
なぜ他人のお金をまた借りることができるかというと、
再建築不可などが元の価値に戻ると、
お金を貸す側から見た時の担保余力が大きくなるのです。
私の資産が値上がりしたと判断されるのです。
実際は値上がりではなく、
ルールを逆手に取ってるだけですけど。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
物件の担保評価で、
再建築不可だと路線価×０．３
普通の物件なら路線価×０．８
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
というルールがあるなら、
再建築不可を普通の物件にするだけで、
価値が２．６倍とかになってくれます。
既に借りていたとしても、
その増えた担保評価分をまた借りることができるんです。
他人のお金を利用することはかなり大切な戦略です。
最近までその可能性を自ら潰してしまっていたので、
かなり反省をしています。
法人で物件を買い進めます。
リノベーション費用を他人のお金で捻出します。
法人を利用した複利化の構成について。その４
クソ物件取り扱いのジレンマ
言葉が汚いですが、私は価値が棄損したクソ物件マニアです。
若いということもあって、このクソ物件を手に入れていけば、
どこかのタイミングで必ず隣地買取できて、
大きな資産にすることができます。
ところが、資産を大きくするエンジンである、
融資とは相性が最悪です。
銀行が見てくれる部分は、現在の価値です。
現在の価値が棄損している物件は、
銀行のモノサシでみると未来の価値も棄損しています。
他人のお金を多く引き出そうとするのであれば、
まともな物件を買っていかないといけません。
これは私がほしい物件ではないので、
欲しくない物件を買って融資を受けていくのか、
欲しい物件に限定的に融資を受けていくのか。
戦略的に考えていかなければならないところ。
理想は収益に対して融資をしてもらうこと。
資産価値としてはどうしても低く見積もりされてしまう、
私の扱いたいクソ物件達。
しかし、賃貸でみるとしっかり稼いでくれます。
また、私の経営会社の法人も無借金でしっかり収益出してくれます。
赤字になるはずのない仕組みです。
だからこそ、
そこの収益に対して融資をしてもらえれば、それで完成です。
現時点でも、１０年で返せる額という条件で見てもらえれば、
年間１２００万円以上ですから１億２千万円は貸しても、
大丈夫だと言えます。
物件はクソ物件ですが、収益は確実に安定して伸びていく。
さらにはすでに仕組みからキャッシュフローが１００万円でている。
収益でしっかりモノサシを持ってくれている金融機関との、
プロパー融資というのが未来の展望だと思います。
法人を利用した複利化の構成について。その５
不動産投資における金融機関攻略
これはやっていくしかないと思っていますが、
税理士と相談しながら、
新規開拓をし続けることになりそうです。
まずは、日本政策金融公庫。
ここで借りることを目指します。
ここは、あんまり心配していません。
多分出ると思います。
金額的にも中小企業って感じの額ですし。笑
そして、ここからが難しい問題です。
それは起業している場所にまつわるジレンマ。
土地取得ではなくリノベーション費用。
担保評価ではなく収益。
それが認められるのであれば、
私が起業して本社がある、
福岡県、福岡市、博多区周辺の金融機関さんで借りたいところ。
どこで不動産やっているかは、
物件の担保評価をするためには必要ですが、
収益だけなら私が納めている税金と決算書がわかれば、
関係ないはず。
だったら本社を置いている博多周辺の金融機関さん。
貸してほしいところ。
ところが、すでに一度物件取得で話をした時は、
エリア外ということで、門前ばらいでした。
物件の取得はエリア問題がかなりシビアに影響するので、
物件取得としての話はせず、設備投資として話をする。
その姿勢でなんとか打開したい。
それがダメだった時は、
ノンバンクになってくるかな？と思います。
というのも、
ノンバンクは再建築不可、建蔽率、容積率、耐用年数オーバー、
このあたりにも融資しているとのことなので、
物件取得でも話ができるかも。
金利の高さは利回りの高さでクッションになるし、
金利が他よりも高いという始まりは、
下げることができる余地を表すので、
私の属性が急激によくなっていくことを考えると、
問題無いように思います。
ところが、
ノンバンクは担保ありきだそうで、
共同担保を求められるわけですので、
ここが問題です。
クソ物件ばかりだと共同担保なんて話は難しいので、
どれかがまともな物件に生まれ変わっている必要があります。
何を選ぶにしろ、
他人のお金を使うという成果が出力されないと、
本当に意味がないのでそれを取り出せるように、
金融機関攻略をしていく。
法人を利用した複利化の構成について。その６
取得物件を広げる問題
向日市で物件取得をしていくと決めたことは、
非常に社会的意義のあることですので、
その方針は変えたくないと考えています。
ただ問題があります。
私の不動産投資による複利化が、
進めば進むほど物件が売りに出るペースと、
買うことのできるペースに矛盾が生じることです。
不動産投資の複利化がすすめば、
毎月物件が買えるようになります。
ですが、毎月利回りが見込めるような物件は出てきません。
ということは、利回りが悪くなることをわかって、
物件を買っていく必要がでてきます。
また、中古テラスハウス戦略とか言ってますが、
中古テラスハウスをやるってことにも、
中古テラスハウスが毎月販売されることが必要になります。
それだけでも厳しいですが、
値段が高いものを買わないとなると、
さらに選択肢は減っていきます。
さらに、
今は車が１台止まるという条件で探しているのですが、
そうなるともはや、１年に１つ出るか、出ないか。
今のペースでもあやしいもんです。笑
お金があっても物件買えないのでは？
というお話なのです。
向日市という土地にこだわり、
投資手法を広げるのか？
手法にこだわり、
エリアを広げるのか？
というお話です
今から心配しなくてもいいような気もしますが、
性格的にこうと決めて取り組むと、
アイデアがわいてきて、ワクワクできます。
私としては、
向日市の〇〇と通称がほしいと思っているので、
向日市にこだわりたい。笑
法人を利用した複利化の構成について。その７
まとめると、
向日市にこだわりを持って、
融資を利用して、
法人を使って、
毎月物件を買う。
ってことを目標に複利化を進めたいと思います。
結局、利を取るってのは結構難しい。
どちらかというと理念の方が先に来るタイプなのかも。
利益を出そうとするなら、
多分向日市じゃないし、
違うやり方だろうなと思う。
毎日の歯磨きとかの時間を節約するために、
歯ブラシ２本で同時に磨いたり。
いろんなことが片手だと遅いから、
両利きになって同時にしたり。
髭剃りの時間がもったいないから、脱毛してしまったり。
髪の毛のセットの時間がもったいないから、縮毛矯正したり。
同じカッターシャツを何枚も購入してあり、私服もそれだったり。
靴下も卸市場で買ったものを、穴が空いたら捨てるサイクルで処理したり。
かなり合理主義者な私ですが、
人生という大きな話になると、
非常に人間臭いわけです。
自分でやった方が早いことも、
部下に成長してほしいと思って、
２０倍の時間がかかろうとやらせてみたり。
一切成果にならない時もあって吐き気がしたり。笑
向日市での投資も、
合理主義からは離れていますし、
実験で買った小型物件シリーズなんてのは、
部下の為以外の理由はないわけですし。
人間の考えることはよくわからない。
結局はそういうことなんだと思います。
だから、誰かを理解できるなんて思いあがりだし、
やってる本人ですら、よくわからないわけですから。笑