不動産投資の今準備していることについて、物件購入に動きます。その１
不動産投資における一番の勉強法は、
買ってみる、
リフォームしてみる、
貸してみる
です。
高額な物件を借金してやらなければ、
チャレンジして失敗する経験ができます。
よく失敗を避けようと頭でっかちになる人がいますが、
テストで毎回１００点取れましたか？
仕事でも思うのですが、
１００点満点を目指して、
実際は７０点以上の合格点を取ればいいと思うのです。
投資界で神様のように崇められるウォーレンバフェットですら、
いくつもの失敗をしていると語っています。
やってみて、問題に直面して、頭を使って、調べて、
やってみて、問題に直面して、頭を使って、調べて、
繰り返すこと以外に、
自分を鍛える道はないように思います。
ただいきなり本番を迎える馬鹿にならない為に、
必ず練習をしていきます。
野球なら、
バットの素振り、
キャッチボール、
ピッチングマシーンでの練習、
などなど。
試合で本番に向かうまでに、
部活なりで練習してますよね。
練習しないチーム同士の試合なんて、
グダグダ過ぎて見れたものではないと思います。
不動産投資における、
練習とは現実の物件をデータで分析して、
何度もシミュレーションすることです。
買ってしまったら、
人に貸すことができないと、
資金は眠ってしまうわ、
固定資産税は支払わないといけないわ、
ろくなことにならないので、
買う前にシミュレーションをするのです。
不動産投資の今準備していることについて、物件購入に動きます。その２
その為に一番良いことは、
買うつもりで行動するということです。
これは競馬をやっていた時に学んだのですが、
最低金額の１００円でもいいから、
実際に買っておくこと、
勝負レースを決める時に必ずやっていました。
お金をかけてみないと、
真剣に頭を使うことができないので、
自分の中で勝負レースで無い時も、
買うつもりで行動するために、
１００円は賭けていました。
不動産投資も同じで、
いい物件を待つのも大切ですが、
待っていても、
どれがいい物件かを判断することは、
非常に難しいです。
普段から物件の購入を真剣に考えるからこそ、
どれくらいの値段でどんな間取りの物件がでたら、
自分の戦略上買いなのか、
基準ができあがっていることが判断するには必要です。
そのために、今この世に出ている、
中途半端な物件でちゃんとシミュレーションします。
シミュレーションの結果、
半額で買わないと成り立たない物件、
３割引きで買わないと成り立たない物件、
などなど、
そのままでは無理でも指値が通れば、
いけるんじゃないかと言えるものがでてきます。
不動産投資の今準備していることについて、物件購入に動きます。その３
いくらで買えばなんとかなるというリストができれば、
それが投資判断のベースとしてそのまま使えます。
だいたいのリフォーム費用、
だいたいの家賃、
それらの基準があれば、
いくらで物件を買うの？
に集中することができます。
このラインより安い物件が出たら、
ケチって逃すより、
買ってしまった方が良いです。
本当に安く買えるなら、
転売の為に業者が、
買ってしまいます。
業者がおいしい思いをする構図の為、
私達が出会える確率はかなり低いです。
相場より安いものは運よく業者を逃れても、
次に実需や、投資家に買われて、
瞬間的になくなります。
１日で消えた物件も見てきました。
物件の中を見て買ったとは思えない早さでした。
ということで、
なんとなく待って、
よさそうな物件が出て、
いいかもと思っていたら、売れてしまう。
そんなことを繰り返しても、
手に入るものや、経験はありません。
実際に買うつもりで、
今、市場に売れ残っている
イマイチ物件を見ていきましょう。
一番シンプルに安く指値したらどうにか、
それを実際指値していけばいいと思います。
どうしても買わなければいけないわけでもないので、
指値は思い切っていけばよいと思います。
不動産投資の今準備していることについて、物件購入に動きます。その４
ということで、
お金のめどがたってきたので、
そろそろ、動き始める時期です。
買えてしまうと、
またまた現金カツカツになりますが、
私には非常用の資金というものがあって、
突発的な出費には対応できてしまうので、
現金は最悪カツカツでいいです。
それよりも、
たくさん勉強していきたいと思います。
で、今回は京都の物件です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
阪急に駅から、徒歩９分１０５０万円。
10.2坪。
相変わらずちっさい物件ですが、
１Fが店舗です。
ここを駐車場として改装し、
浴室、トイレ室は全交換、
洗濯機バンと、物干しスペースを新設。
リフォーム想定は２００万円。
もともと洋室なので、
費用は低めに見積もり。
月８万の家賃想定で、
３００万円下のの指値を行い、
７５０万円で買うならOK。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
駅から徒歩１６分と離れます。
８８０万円、土地１５．４１坪。
中古テラスの割に広めの物件。
建蔽率、容積率オーバーで、
住宅ローンが組めない。
現金買いに有利。
売主側から見ると、
買えるお客が少ないことになる。
リフォームは、
トイレ・浴室が全交換で、
１FはLDK工事、
３００万円。
７．５万円の家賃想定なので、
３００万円下の指値をして、
５８０万円で買えるならOK。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
駅徒歩１２分
玄関の木が育ち過ぎた物件。
１７．７８坪、７５０万円。
庭なのか玄関なのか、
よくわからんスペースをぶっ壊し、
アスファルト舗装３０万。
浴室１００万円、
トイレ５０万円、
LDK工事、１００万円、
クロス、電気工事、１２０万円
合計４００万円。
月７万の家賃想定なので、
３００万円下の指値する。
４５０万円で買えればOK
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
５６０万円、中古テラスハウス。
１２．９坪、駅徒歩１１分。
玄関前のスペースぶっ壊して、
軽自動車が入らなければ買わない。
計測必須。
LDK工事、
玄関前工事、
浴室、トイレ、交換。
合計４００万円。
月７万円想定なので、
４００万円で買えればOK。
１６０万円の指値。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
次は大阪。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
６８０万円 土地として売りに出ている、
上物有だが、間取りなどは無し。
１１．９５坪 駅徒歩１４分
グーグルマップで確認するが、
土地で売る意味が分かる物件。
トイレ、風呂、全交換
LDK工事、
外観補修、
合計４００万円
家賃７万円想定なので、
４５０万円で仕入れならOK。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
不動産投資の今準備していることについて、物件購入に動きます。その５
そんな感じでOKなラインが出来上がりました。
逆に、それ以下にならないと売れないような物件ばかりなので、
一旦指値するものの、
断られたとしても、
観測を続けていきます。
私は父親が不動産屋という特権を活かして、
物件の成立価格を追うことができます。
買った人には買った理由があるだろうし、
金額と仕上がりをみて、
どうされたのかは確認するつもりです。
そういう生のデータは、
物件を探し、
シミュレーションしてみて、
指値してみて、
ダメだった人で、
さらに詳しく探求する人にしか
手に入らないものです。
それがその他大勢と、
自分とを分けていく要因となります。
この生のデータは、
行動した人間にしか手に入らないものなので、
やってみることの意味というのは大きいです。
何一つ無駄にしていかない。
失敗という負債をそのままにせず、
資産に変換していけたら、
そこから収益が生まれる。
無駄な努力とは、
その負債を負債のままにして、
さらに積み上げていくことを言います。
それに対して、上手くいく人は、
必ずその負債を資産へと変換していきます。
それを楽しんでやるのだから、
上手くいく人ってのは面白い。
まぁ、鈍感なだけかもしれませんが、
その人たちは失敗した認識よりも、
成功に近づいたという認識の方が
強かったりします。
やってみること、
それを正しくとらえること。
成功するためにやることなので、
成功につながってたら、
それでいいですよね。
そういうもんです。
不動産投資の今準備していることについて、物件購入に動きます。その６
資金計算の見直しを今やっています。
資金の目途がたって、
購入準備で物件を調べて、
指値の準備まで整いました。
あとは物件を見に行って、
決めていく感じです。
今回は父親にも声をかけようかなと思います。
父親も共同で出資してくれれば、
物件が早く買えますし、
色々動いてくれている父親には、
いい思いをしてほしいとも思いますので。
実際に私の資金だけで成立するものは、
８月くらいにならないと厳しいです。
それまで、
こういう物件をリサーチしていく
地道な作業を続けます。
面白いことに、
こういうことをやっていると
いい物件が見つかります。
それなのに資金を先に使っていると
手に入りません。
事前準備は資金も計画してこそのもの。
いい物件を手に入れている
不動産投資家のコラムを見ると、
そう思います。
隣地の売買と合わせて、
状況が変わった！！とか、
そういう話が結構多くて、
それは隣地も含めて、
売買交渉できるほどの資金が、
その時になければ成り立ちませんから、
資金準備の重要性がよくわかります。
不動産投資の今準備していることについて、物件購入に動きます。その７
物件の購入計画を立て続けること、
資金の準備を続けること、
この２つが揃えば、
必ずいい物件が手に入ります。
何をしたらいいかわからないと、
頭の中でグルグルしてる人は、
何も考えていない人と、
この世界からみたらおなじです。
夢や目標は叶いません。
夢を持ってない目標もない人と、
やってることが変わらないからです。
私は、まず宣言します！！
なぜなら、
ワクワクして楽しく生きていきたいから。
です。
宣言して、
計画を立てて、
具体的な行動に落としていって、
できたら斜線を引いて消していきます。
1年前の日記をみたら、
鳥肌モノです。
それら全てが叶っているからです。
そして叶ったことも、
日記に書いたことも覚えてません。
それが当たり前だからです。
そして、
やり遂げられなかったことだけが、
記録にも、記憶にも残っています。
あとはそれをやるだけです。
私は行動しています。
その他大勢は行動していません。
結局、自分次第なんですよね。
資金が整っていないうちから、
真剣にやってることを記事にして、
伝えたかったことは、
やり遂げる人は、
行動してます。
しかも息をするように簡単に、
行動していきます。
その他大勢は悩み、
今の状況に苦しみ、
そして自分にはできないと、
諦めていきます。
その時に一歩も踏み出していないと、
気が付きもしないまま。
それが、
結果的に365日分の違いを生み出し、
時間が経てば経つほど、
違いを生み出します。
やってみたら？？
それだけで変わることの、
なんと多いことか。