丸紅 +円
三井住友FG +1万7634円
日本政策金融公庫からお金を借りよう！！⑥
リノベーションした時の想定家賃については、まだお客さんがついてない状態での仮想ですが、必ず競合物件と比較するべきで、当たり前ですがライバル物件より魅力がなければ、安くしないと決まりません。
どんなリノベーションを、どこまでやるか？についても、実際は競合物件と比べてみないとわからないものなので、競合比較をしないなんてありえないわけです。
また、狙うお客さんがどんな人か？まで答えられると、面談時にポイントが高いです。
そして、最後に返済可能性について、ストレスをかけたものを示すことです。
ストレスというのは、物件が空室になる期間があるなら、１０年の返済のうち何%か？です。
私は１０%ですよと言ってますが、これは１０年のうち１年間は誰も住むことのない時間が発生しますと申告していることと同義です。
融資の審査をしている間や、リノベーションしている最中は、もちろん空室です。
無事リノベーションが終わっても、募集して、お客さんが決まるまでは、当然空き家期間があります。
せっかく決まったお客さんでも、出ていってしまうことはありますから、そうなるとまた募集して、決まるまでの期間も空室です。
ずっと満室ですよ、きっと！！
って言ってくるやつを、私なら信用しませんし、不適格だと判断します。
必ず空室が出てしまうが、それを１０%に抑えることができるんだとアピールに繋げることができるんですよね。
つまり、１０年のうち１年だけ空室の理由をはっきりと掲載すれば良いのです。
たとえば、
私の場合は、駐車場が一台用意できる物件を買い、家の前に駐車場をおける物件は希少であることや、家賃を相場よりも少し安く設定していることを根拠に、引越しするのであれば今より、グレードを下げないと家賃が高くなるし、車を置く人なら、駐車場が遠くなるので、引っ越しする理由がないことを強調していますし、空いてもすぐ埋まるほどの人気物件だと伝えています。
安くで買って、安くで仕上げて、安くで貸すという理念と、駐車場を必ず用意するという理念をベースに話をすると、わかってもらいやすいです。
経費率が低い理由も、そこに絡めて、退去が発生しない為、リフォームや清掃の費用・新規募集に関わる費用がかからない為、ということを伝えています。
お客さんが入れ替わりしなければ、空室期間もありません。
お客さんが入れ替わりしなければ、余計なリフォーム費用も、清掃費用もかかりません。
お客さんが入れ替わりしなければ、不動産屋へ仲介手数料がかかりません。