JT +0円
武田薬品 +2500円
伊藤忠 +2800円
丸紅 +2500円
三井物産 +2500円
住友商事 +2500円
三菱商事 +1万2200円
三井住友FG +2万2200円
東京海上HD +3000円
NTT +0円
これからの戦略を変えたいと思う②
現金がガンガン減っていくと気づいた「融資のための資金繰り表」を解説してみると、
【不動産を買った年】
現金 ー５００万円
金融機関からの融資 ＋５００万円
リフォーム ー５００万円
となります。
現金で５００万円が現物不動産を取得するのに消費され、融資の５００万円はリフォーム費用５００万円で消えるので、融資を受けて５００万円の不動産をリフォームして仕上げても、その年の現金はマイナス５００万円となります。
【結論】
その年は現金が ー５００万円になる。
【不動産を買って２年目以降】
家賃 ＋８４万円
金融機関への返済 ー５０万円
固定資産税や火災保険料 ー３万円
リフォームが終わってるので人に貸し出しができて、家賃が７万円入ってくるので１年間で＋８４万円ですが、１０年の設備資金で借りた５００万円の融資の返済が月に約４万２千円なので、１年間でー５０万円と現金が出ていきますし、その他のでていくお金も年間で３万円ほどありますから、１年間でさらにー３万円です。
【結論】
２年目以降は、１年で３０万円の現金が手に入る。
つまり、１つの不動産をマイナス５００万円の現金で取得しても、毎月＝２万５千円しか、お金に余裕ができませんし、1年＝約３０万円しか現金が手に入らないのですから、最初に大きく現金を使って物件を買う分、現金は大きくマイナスになってしまいます。
不動産を買うたびに、５００万円が無くなっていくので、手元の現金がガンガン減っていくシステムになってました。