- 【記録】2023年12月01日：+円
- 【記録】2023年12月02日：+円
- 【記録】2023年12月05日：+円
- 【記録】2023年12月012日：+円
- 【記録】2023年12月012日：+円
- 【記録】2023年12月012日：+円
- 【記録】2023年12月12日：+円
- 【記録】2023年12月13日：+円
- 【記録】2023年12月14日：+円
- 【記録】2023年12月15日：+円
- 【記録】2023年12月121日：+円
- 【記録】2023年12月121日：+円
- 【記録】2023年12月20日：+円
- 【記録】2023年12月21日：+円
- 【記録】2023年12月22日：+円
- 【記録】2023年12月23日：+円
- 【記録】2023年12月212日：+円
- 【記録】2023年12月212日：+円
- 【記録】2023年12月212日：+円
- 【記録】2023年12月212日：+円
- 【記録】2023年12月30日：+円
【記録】2023年12月01日：+円
武田薬品 12/1実現損益+円
DWTI 12/1実現損益+円
楽天G 12/1実現損益+円
伊藤忠 12/1実現損益+円
三井住友FG 12/1実現損益+円
NTT 12/1実現損益+円
１２月相場はじまるよー。
今年最後の月に、突入しました。
今月が終われば順調にすすんできた株式投資も、年単位の結果が集計できるようになります。
今年も、銘柄の数や、狙う幅というマイナーチェンジを繰り返して、さまざまな実験をしました。
その結果が集計されるわけですので、検証作業を繰り返してみて、局所的な戦いは間違っていなかったか、それがより広い視点で見ても、理に叶っているかを突き詰めていきます。
相場は、ナマモノですので、経験に裏打ちされた第六感的なものも必要だし、結局は統計的な指標に収束する科学的な面もあるので、結局バランス感覚が必要で、そのバランスを取るのに、戦略も、戦術も必要と考えています。
まぁ、結果がすべての世界ですので、結果を残しつつ、現状維持は衰退と考え、修行を続けます。
【記録】2023年12月02日：+円
武田薬品 12/2実現損益+円
DWTI 12/2実現損益+円
楽天G 12/2実現損益+円
伊藤忠 12/2実現損益+円
三井住友FG 12/2実現損益+円
NTT 12/2実現損益+円
貸したいと思える会社になるために。
私の野望を達成する為には、金融機関からお金を借りることが大切です。
金融機関からお金を借りる為には、貸したい会社になっている必要があって、簡単に言ってしまえば、黒字であることを続けている会社かどうかを見られています。
なぜ、黒字を継続すべきなのかというと
１、黒字会社は、お金を返す力がある
２、継続的に黒字の会社は、信用できる
からです。
だからこそ、金融機関は「黒字」を「続けること」ができる会社に貸したいのです。
黒字会社は、税引き後に利益が残るわけで、その利益が借金の返済を可能にするという簡単な理屈ですし、それを続けることができたということは業績が安定していて、外部の環境に左右されにくいということがわかります。
そりゃぁ、赤字の会社に貸すより、黒字だったり赤字だったりを繰り返す会社に貸すより、黒字をコツコツと続ける会社に貸した方が、お金が返ってくる可能性がより高くなりますよね。
【記録】2023年12月05日：+円
武田薬品 12/5実現損益+円
DWTI 12/5実現損益+円
楽天G 12/5実現損益+円
伊藤忠 12/5実現損益+円
三井住友FG 12/5実現損益+円
NTT 12/5実現損益+円
貸したいと思える会社になるために②
計算上の話なので、決算までの１年間をいじくって、無理やり１度だけ黒字というのは、割と簡単に達成可能です。
ですが、ずっと黒字を続けるとなると、なかなか世の中にそんな企業はないんですよね。
どうしても、いい時、悪い時はあるし、税金は払いたくなくて、無駄に経費を使ったりして赤字になったりとかね。笑
で、貸したいと思ってもらえる会社になれば、融資を受けることができて、融資を受けることで私の「向日市を集める」という野望は叶っていき向日市が集まることで、「好き勝手に店を出店できる」という循環をつくることができます。
ということは、私の野望の為には、「黒字」「続けること」の２つを満たせばいいわけで、今回コメントを書いているテーマの部分です。
もともと、博多に本社があってホテル業で運転資金を福岡信用金庫で借りていた時は、人件費に投資しないと売り上げが伸びないって構図だったので、赤字気味でも貸してくれていましたし、それに甘えて税金で取られるよりは、経費をガバガバ使うって発想でいたので、赤字になりましたよね。笑
コロナでいろいろあってホテル業から撤退した後も、経費の使いかたは変わらず、大赤字の使い方だったので、修正する必要がでてきました。
【記録】2023年12月012日：+円
武田薬品 12/12実現損益+円
DWTI 12/12実現損益+円
楽天G 12/12実現損益+円
伊藤忠 12/12実現損益+円
三井住友FG 12/12実現損益+円
NTT 12/12実現損益+円
貸したいと思える会社になるために③
黒字をつくることは簡単で「売上を上げる」「経費を下げる」です。
で、私の会社の場合、「売上を上げる＝新しい不動産を買う」なので、結構難しいのですが、「経費を下げる＝無駄な出費を減らす」なので、めっちゃ簡単です。
なぜなら、無駄遣いだらけだからです。
先ほど言っていた、どうせ税金で取られるなら、経費で使ってしまえ！！という発想ですから、ひどいもんです。
家でやったらいいのに、わざわざカフェで事務作業や打ち合わせといった仕事をしたり、お金になるかわからない相談なんかも、わざわざ新幹線に乗って聞きにいったり、仕事っちゃ仕事なんですけど、今すぐお金にならないことも、今お金をかけていたりします。
そういうのをやめたらいいだけですから、黒字化は簡単なんですよね。
なのに、今まで、やらなかったのは、黒字化はいやだなーと思っていたし、その心がなかなか変わらなかったからなんですよね。
ホテル業を手放したのが、２０２１年１０月だから、もう２年も経費ガバガバで、大赤字です。
【記録】2023年12月012日：+円
武田薬品 12/12実現損益+円
DWTI 12/12実現損益+円
楽天G 12/12実現損益+円
伊藤忠 12/12実現損益+円
三井住友FG 12/12実現損益+円
NTT 12/12実現損益+円
貸したいと思える会社になるために④
どれくらい心が黒字化を嫌がっていたかというと、京都中央信用金庫に３０００万円のお金を借りる時の条件として、経費を削る改善計画を出しましたが、実際経費を削るのはいやだなーと、黒字化を来期以降に、後回しをしようと思っていたほどです。
黒字化は嫌だから、適当に経費使って、怒られたらやめるかーって思っていたのですが、実際、京都中央信用金庫さんが大赤字なのに、融資を出してくれたりして、黒字ならもっとお手伝いできますと言ってくれたことで、借入ができるなら納税してやろうという気になってきました。
そして、物事はすごくシンプルです。
経費を削れば黒字化することとなり、税金が高くなって納税するのは嫌ですが、経費を削って生きていこうかな？と思います。
まずは一年、経費を削ってかなりの黒字化を達成してみて、経費を削っても私の生き方の満足度が変わらなければ、削っていくのが当たり前というところにもっていきます。
大赤字でも融資してくれた京都中央信用金庫さんに、まずはしっかり恩返しですね。
【記録】2023年12月012日：+円
武田薬品 12/12実現損益+円
DWTI 12/12実現損益+円
楽天G 12/12実現損益+円
伊藤忠 12/12実現損益+円
三井住友FG 12/12実現損益+円
NTT 12/12実現損益+円
貸したいと思える会社になるために⑤
ただ、一回は経費を削って大黒字を達成してやりますが、経費を削って人生の満足度が減るなら、経費をしっかり使って、赤字になってもしゃーないという発想でいきます。
京都中央信用金庫さんには悪いけど、私の人生がつまらなくなったら意味ないですからね。笑
とにかく、一旦経費を削ったらどうなるのか？やってみます。
やらずに嫌だなーとか言っていても良くないと思いますし、リスクをとって大赤字の会社に融資をしてくれた京都中央信用金庫さんのためにも、まず経費を削って黒字化をやってみます。
経費を削るのがやっぱりしんどいと感じる場合は、借入はゆっくりにして（赤字すぎて借りれない）、できる限り不動産を増やしていったら、まぁ早くはないけど遅くもないでしょうから、そうやって不動産を増やしていきます。
不動産を買えば買うほど、向日市という私の生まれ育った街を買っていけることとなり、私の領土が拡大しますし、その遊びも面白いからやり続けます。
お金については、株式投資が稼ぎを出してくれるわけで、あんまり難しく考えなくても、お金は増えていくので、借入なしでも不動産を増やせるのはいいですよね。
株式が生み出してくれたお金で、信用をつくりだし、融資にて不動産を買っていって、増えた不動産の力で、さらに不動産を買うというサイクルをひたすら回します。
【記録】2023年12月012日：+円
武田薬品 12/12実現損益+円
DWTI 12/12実現損益+円
楽天G 12/12実現損益+円
伊藤忠 12/12実現損益+円
三井住友FG 12/12実現損益+円
NTT 12/12実現損益+円
貸したいと思える会社になるために⑥
振り返ると、私の会社はずっと赤字です。
ホテル業を手放してからは、クッソ赤字です。
税金として取られるくらいなら、リノベーションをもっとしてしまったり、色々な人に会いにいったり、カフェで仕事したりしたい。
そう思ってやっていましたので、めちゃめちゃ経費を使って幸せでした。笑
おかげで黒字化した年は、たったの一度だけです。
あとはずっと赤字です。笑
黒字化した年も、経費削減をしたわけではなく、ホテル業の売上が好調過ぎて、経費を使いきれなかっただけで、経費はあほほど使いました。
ホテル業の売り上げが良すぎて、経費で使いきれないから黒字になったという、クソみたいな理由で一度だけ黒字という。。。
６期分やっても、１期しか黒字化しないとか、経費を無駄に使う才能に溢れていますよね。笑
【記録】2023年12月12日：+円
武田薬品 12/12実現損益+円
DWTI 12/12実現損益+円
楽天G 12/12実現損益+円
伊藤忠 12/12実現損益+円
三井住友FG 12/12実現損益+円
NTT 12/12実現損益+円
そんな６期あって、１期しか黒字にできていない私が、ホテル業を手放してからも、経費の使い方を変えずにここまできてしまいました。
なので、売上が不動産再生事業しかないのに、ガバガバ経費を使うから、「少ない売上」から「多くの経費」を使うという形になり、おかげで「バチクソ赤字」を計上していました。
どうせ、お金借りれねーし、たくさん儲かった時のために、赤字を積み上げておこうと思ってたんですよね。※１
ここにきて、経費を削る気になったのは、融資をしてくれる京都中央信用金庫さんのおかげですね。
融資がでるなら、たくさんの融資を受けた方が有利だから、税金を支払ってでも黒字の企業にしてしまって、たくさん借りて、たくさん稼いでやろうと、気持ちが変わりました。
また、何かのきっかけで、税金払うくらいなら、経費で使うぜ！！ってことになるかもしれませんが、今のところ気持ち的には、黒字の会社を経営しよう〜って思っています。
※１
資本金の少ない中小企業は、赤字を最大１０年繰越できるという技がある
【記録】2023年12月13日：+円
武田薬品 12/13実現損益+円
DWTI 12/13実現損益+円
楽天G 12/13実現損益+円
伊藤忠 12/13実現損益+円
三井住友FG 12/13実現損益+円
NTT 12/13実現損益+円
小規模企業共済を掛け金最大の７万円で３０年続ける
今年の４月に、小規模企業共済に加入しました。
詳しい説明は、小規模企業共済で検索してほしいのですが、ざっくり言うと、中小企業の経営者や個人事業主は退職金がないので、退職金みたいなものを自分で積み立てる制度だと思ってください。
積み立てるだけなら、貯金でええやんって感じなので、普通に自分で貯金するのと比べると、控除を使って税金が安くなる機能がついてます。
老後に向けて貯金するより、小規模企業共済で積み立てした方が、お得って感じの制度設計です。
で、なぜ今まで入っていなかったかというと、事業をやめる時にしか取り出せないと思っていたのと、自分でお金を運用した方が増えるし、限界まで現金を手元から無くすので、やる意味ないと思っていました。
【記録】2023年12月14日：+円
武田薬品 12/14実現損益+円
DWTI 12/14実現損益+円
楽天G 12/14実現損益+円
伊藤忠 12/14実現損益+円
三井住友FG 12/14実現損益+円
NTT 12/14実現損益+円
で、最近YouTubeみてたら、普通に審査なしで貸付してくれるって知ったんですよね。
人間とは怖いもので、興味ないと調べないわけで、私は勝手に事業やめるまでお金を返してもらえないと思いこんでたんですよね。
そもそも、私は死ぬまで廃業しないわけで、じゃぁお金戻ってこないしなぁって思って、やっていなかったです。
また、途中でお金が必要でも、自分が積み立てたお金すら戻ってこないこともあると思い込んでいました。
よくある保険系商品は、途中解約すると、元本割れして、自分の出したお金以下でしか返してもらえないから、同じように思っていたんです。
ところが、そもそも貸付制度があって、利息さえ払えば途中だろうと、自分のお金として使えると知ってビックリ。
使わないわけないやんってレベルのものでした。笑
小規模企業共済に積み立てした分の７割くらいは、借りることができて、利息は私が現在調べた限り1.5%でしたので、めっちゃいいですよね。
【記録】2023年12月15日：+円
武田薬品 12/15実現損益+円
DWTI 12/15実現損益+円
楽天G 12/15実現損益+円
伊藤忠 12/15実現損益+円
三井住友FG 12/15実現損益+円
NTT 12/15実現損益+円
小規模企業共済の掛け金は、毎月７万円が最大です。
私はもちろん、やるからには極端にやるしかできない男なので、最大の７万円を毎月コツコツ積立てます。
毎月７万円を普通の感覚で見ると、多くを積み立てしてるように思えますが、不動産を購入することを思ったら、小さい小さい金額ですから余裕です。
不動産やってたら、数百万円〜１０００万円のお金が一瞬で消えて無くなっていきますからね。笑
また、積み立ての金額が大きくてお金を財布から出すのがしんどくなったら、毎月１０００円まで掛け金を下げることができます。
毎月１０００円も払えないとかは、どんなに失敗したとしても、私にとってありえないことですから、私には一度払い始めたらずっと積み立てできる制度とも言えます。
その他の節税系の積立商品というのは、だいたいが年寄りになるまで、自分のお金なのに使わせてもらえないというデメリットがあるのですが、小規模企業共済は貸付制度のおかげで、ある程度積立てたら、年寄りまでまたなくても自分のお金として使うことができるんですよね。
３０年間積立してやろうと思っています。
まずは、貸付してもらえるところまで進んだら、さっそく貸りてやろうと思います。
【記録】2023年12月121日：+円
武田薬品 12/121実現損益+円
DWTI 12/121実現損益+円
楽天G 12/121実現損益+円
伊藤忠 12/121実現損益+円
三井住友FG 12/121実現損益+円
NTT 12/121実現損益+円
小規模企業共済の借入制度で「借りたお金」には利息がかかりますが、1.5%で済むみたいです。
1.5%であれば、私の「お金でお金を増やす速度」で考えれば、余裕のプラスです。
つまり、自分が積み立てたお金を借りて、借りたお金でお金を生み出すというわけです。
いつもは「他人のお金でお金を増やす」のに「自分のお金でお金を増やす」というのは、若干違和感があると思うのですが、節税効果が高ければ、それだけの話ではないのです。
また、自分のお金なのに、利息を取られるのはおかしいという人もいるんですが、どう考えても税金・社会保険料の方が高いわけですから、小規模企業共済の節税分だけの利回りを見ても、そんな発言になるのは意味不明です。
それに私ほどではなくても、1.5%以上の利回りの投資くらいは、簡単に見つかるでしょう。
つまり借入利息の1.5%は、資産運用してしまえば考えなくても良いほどの些末なことと言えます。
【記録】2023年12月121日：+円
武田薬品 12/121実現損益+円
DWTI 12/121実現損益+円
楽天G 12/121実現損益+円
伊藤忠 12/121実現損益+円
三井住友FG 12/121実現損益+円
NTT 12/121実現損益+円
引けるだけ引いて、規模を拡大するという戦略について
私の向日市取得プランには、より高速化する方法もアイデアとしてはあります。
融資が出る限界の大きな物件を無理やり取得してしまう方法です。
例えば５億円の物件を融資で買ってしまうと、しばらく融資は出なくなるかわりに５億円に対する%で資産が増加してくれます。
５億円の利回り５%であれば、２５００万円が毎年資産化するわけです。
借金３０００万円で利回りが倍の１０%だとしても、３００万円しか資産化が進みませんから、小さくて優秀な不動産を仕掛けるよりも、
大きくて微妙な物件を仕掛けた方が資産化の規模感は大きくなるのです。
先ほどの例でいけば、１年で２５００万円資産化するか、１年で３００万円が資産化するかで、８倍以上の速さで資産化の違いがあるのです。
そうして、資産化してしまったものは銀行評価を上げることになり、また現金も残るような仕掛けであれば、銀行評価を上げるものになります。
銀行評価が上がれば、また借金ができるようになるので、そのリズムで取得を速くしていくことができます。
【記録】2023年12月20日：+円
武田薬品 12/20実現損益+円
DWTI 12/20実現損益+円
楽天G 12/20実現損益+円
伊藤忠 12/20実現損益+円
三井住友FG 12/20実現損益+円
NTT 12/20実現損益+円
ですが、借金は借金であり、５億円の負債の返済は大きくなります。
万が一、その一つの物件がお金を生み出さない時に、個人の努力でどうにかなるような返済額ではありません。
５億円を３０年で借りることができたとすれば、毎月の返済額は約１４０万円となり、私と奥さんで割り算しても一人７０万円以上を稼がないといけません。
生活費は別で必要ですから、１ヶ月の返済が労働で返せる金額ではなくなってしまうのですよね。
５億円で購入した不動産から、しっかり家賃収入が入ってこないと人生が詰みかねません。
せっかく順調に推移しているのにも関わらず、人生が詰むリスクを取るのは違うなぁと思っているわけですね。
とはいえ、しっかり拡大できている人は、億を超える物件を取得していってますから、いつかはやらないといけないなぁと思っています。
やろうと思ったり、やっぱりやめとこうと思ったり、気持ちが揺れているので、今は小さいゴミみたいな物件を集めていこうと思います。
なぜなら、こんな精神状態でやっては、上手くいかなかった時に、やっぱりやめときゃよかったと思ってしまうからです。
【記録】2023年12月21日：+円
武田薬品 12/21実現損益+円
DWTI 12/21実現損益+円
楽天G 12/21実現損益+円
伊藤忠 12/21実現損益+円
三井住友FG 12/21実現損益+円
NTT 12/21実現損益+円
また、５億円ほどの大きな物件は、RCやSRCです。
こうなると、でかいコンクリートの塊を買っていくことになり、私はコンクリートが大嫌いです。
足場を組んでの改修や屋上防水など、お金がかかるイベント盛りだくさんですし、配管が破裂したり、雨漏りがひどかったりすると、とにかく出費が大きいです。
一回取引当たりの金額が大きいため効率よく規模が拡大できますが、修繕費用は総額に対するパーセンテージとなり、金額はかなり大きいものになります。
余剰現金の管理もシビアになり、今の私のような現金を限界まで使ってしまうような生き方は難しくなります。
自分の向日市を買い集めるという野望を思えばやらないという選択肢はないのですが、やりたくないこともいっぱい詰まっているという案なのです。
「やりたくないこと」をやってまで、「やりたいこと」を実現するというのは、どうなんでしょうかね。
結局、今の自分は答えを持っていないので、ぐるぐる自分の中の自分と話し合いを続けている状況です。
【記録】2023年12月22日：+円
武田薬品 12/22実現損益+円
DWTI 12/22実現損益+円
楽天G 12/22実現損益+円
伊藤忠 12/22実現損益+円
三井住友FG 12/22実現損益+円
NTT 12/22実現損益+円
５億円以上の不動産を取得するべきか？
メリット：資産規模の拡大ペースが上がる
デメリット：やりたくないことを、やらないといけない
って感じですかね。
「木造のボロボロ物件を買ってリフォームして、人に貸す」という一連の流れは、面倒だけど楽しいんですよね。
だからこそ、でかい物件買って、最悪、業者を呼んでの大規模修繕みたいな展開は、あんまり好きじゃないなぁと思います。
向日市を集めるのは楽しいけど、でかい物件を買ってしまうという「やりたくないこと」までやってもなぁ、できれば木造のボロボロ物件を直して貸すという「楽しいこと」だけやっておきたいなぁと、気持ちがブレブレです。
あとは、赤字の処理を考えると、一つ大きな物件をさくっと手に入れるのは、必要事項でもあります。
今持っている不動産からの収益では、微々たる黒字しかつくれません。
赤字の繰越をしているのですが、それを消すとなると大変です。
その解決方法が大きい物件をさっさと買ってしまうことです。
大きい物件を買って利益を大きくすれば、赤字は相殺されます。
ちなみに、赤字を相殺できないと、せっかく稼いでいるのに税金が安くなるという「おいしいゾーン」を失うことになるので、最悪です。
なので、大きい物件を買って、利益を上げてしまうのが手っ取り早いんですよね。
まだ、２年猶予があるので、その間に気持ちに整理をつけて、仕掛けていくのが総合的にはいいのかな？と思います。
はぁ、やりたくないなぁ。
【記録】2023年12月23日：+円
武田薬品 12/23実現損益+円
DWTI 12/23実現損益+円
楽天G 12/23実現損益+円
伊藤忠 12/23実現損益+円
三井住友FG 12/23実現損益+円
NTT 12/23実現損益+円
私の親友が守りに入った話①
私には、不動産投資をやっている親友がいます。
幼稚園からずっと同じ学校で、めっちゃ仲良くなったのが中学校３年生の時、そこから高校、大学と、学校は別々ですが、中学校３年生で親友と呼べる仲になってからは、ずっと親友で、博多と大阪で、離れた時も、１ヶ月に１回は会うほどの仲です。
で、その親友は、私が２４歳で不動産投資を始めた時の話を聞いて、２６歳で不動産投資を始めました。
その後、日本郵政の社員という属性も生かして、日本政策金融公庫から８０００万円の融資で買ったり、身内から３０００万円借りたり、奥さんと結婚前に住宅ローンを組んでもらい物件を買ったり、カードローンで限界まで借りて買ったり、とぶっちゃけ異常なペースと、変態的なアイデアで、無理やり不動産取得をしました。
不動産投資を教えたのも、誘ったのも私ですから、ちょっとハラハラしましたよね。
彼自身のこととはいえ、失敗しようものなら、私のせいになりかねないし、、、笑
ですが、ばっちり攻め切り、無事安定的なゾーンまで不動産投資が落ち着きました。
借金の額も減り、毎月の返済金額も、不動産投資からの収入で余裕でまかなえて、いつでも売れば儲かるような状態になっています。
そんな彼も３５歳になり、もうすぐ第二子が生まれようとしています。
私の親友が守りに入った話②
で、今回のシリーズは、この親友が最近守りに入ったという話を聞いて、いろいろ思うことがあったので、それを書き残しておこうと思って、書いています。
まず、この親友の異常な行動力と、リスクを積極的にとっていく姿勢は、マジで全員学ぶべきだなと思うところです。
私は、いろいろな人に、いろいろなことを教えてきましたが、よくなってるのか、よくなっていないのか、全然わからない人がほとんどです。
マインドが変わっても、行動力が伴わず、少しずつしか変化しないからなんですよね。
それでも、10年も経てば違うのでしょうけど、数年で見てもよくわからない人の方が多いです。
それに対して親友は、こっちが心配するくらいの行動量で、道を切り開きました。
最近になって、そのマインドを聞いてみたら、
「最悪、家族から借りているお金は、支払いを待ってもらって、金融公庫の融資返済は、持ってる物件の半分が埋まれば全然できるし、カードローンは、働いてる限り、問題なく返せる。不動産を売れば、お金は手に入るし、別に危なくないと考えた」
とのこと。
ま、その通りだし、私も同じ考えなので、怖さを感じずに、お金借りまくってるわけですが、私と同じクレージーマインドでした。
つまり、リスクに対して過剰に反応せず、何がどうなったら、どうなるから、何をするのか？まで準備が終わっていることですよね。
正しいリスクの認識と対処が、行動力と行動量の源泉だったのだと、親友の話から学びました。
私の親友が守りに入った話③
で、その理論でいけば、お金を返せるかぎり、借金を増やして不動産を買っても問題ないわけです。
実際、頭のおかしい私は、「街を全部買って、まちづくりをしてしまおう！」なんて思ってるわけで、返せる限りを尽くして、借りて買おうとしています。
ですが、親友は、３５歳で方向転換を決めたわけで、そこんとこの話からも学びがあったんですよね。
普通に裕福な暮らしレベルでいうと、親友も、私も、やり終えている状況ですから、お金が返せるからと言って、借金をして不動産を増やす必要など無いのです。
ある一定レベルの富を生み出せば、勝手にお金が増えるので、それ以上リスクをとって加速する必要なんか無いわけですよね。
急がなくても、お金を使う速度より、お金が増える速度の方が早いので、なくならないから勝手に増えます。
だから、私が飽きもせず、街を買い集めていることは「異常収集行為」にあたりますし、親友が「拡大をやめる」決断をしたことで、自分のおかしさに改めて気づくことができました。
だから、私がやめるかどうかは別の話ですが、自分が異常者であることは、メリット・デメリットの両面ありますから、考えていかなければいけないと思います。
私の親友が守りに入った話④
親友が守りに入った最大の理由は、不動産投資における管理の面倒さです。
親友は、私と違って日本郵政の正社員であり、本業サラリーマンなわけです。
そのサラリーマンの空き時間を使って、不動産を買って、リフォームして、お客さんをつけて、お客さんがいなくなる時は立ち会って、またリフォームしてと、まぁまぁいろいろやってるわけです。
不動産投資は不労所得ではなく、小労所得なので、自分でやらなければいけないことがあります。
少なくとも最低限何かしらは、不動産を扱う上で、自分でやらないといけない部分は残ってしまうのです。
それを親友は、サラリーマンをやりながらやっているわけで、それが年々しんどくなってきたとのこと。
それは、親友が規模拡大を続けた結果であり、物件が増えるほど管理に割く時間が増えたことが原因でもあります。
１つの物件で１年に１度起こることでも、２０の物件になると毎月起こりますからね。
そこで彼は、もう株式投資に切り替えをしていて、非課税口座で配当をもらっていくというスタイルに変更していってます。
不動産を増やせば管理の手間が増え、家族との時間がなくなることをリスクと捉えて、増える速度は遅いが、手間がいらない配当をもらうタイプの株式投資にきりかえをしているわけです。
これまた勉強になる話で、規模の拡大はどこかが問題になってしまうということを教えてくれています。
掛け算で、雑務が増えると、時間を奪われてしまうので、規模の拡大ではなく、質を高めるという方向に舵をきったわけですよね。
私は親友と違い働いていないので、時間もありますが親友のように自分でやるということをしていません。
親友が感じたように面倒に感じてしまうから、私は外注して、別の人たちにやってもらうようにしています。
外注すると自分でやればかからなかった費用がどんどんかかるので、不動産投資の稼ぎが減りますし、投資としてはよくないのですが、暇な自分でいることの価値が高い人間なので、それでいいと考えています。
ですが、親友はあくまで稼ぐ手段が不動産投資なので、規模を拡大するより、手間を増やさないで、利益を出すという方向に舵をきりました。
私の親友が守りに入った話⑤
親友と考え方が大きく違う、頭のおかしい私は、サラリーマンをやめるどころか、脱サラ起業して順調だった経営すらも手放しています。
完全に仕事を手放してしまって、働く以上に、株式で配当を待つ以上に、不動産を買って増やす以上に効率よく稼ごうと株式のデイトレードで、資金を完全回転させています。
ある意味で、親友と同じ、規模の拡大ではない「質」を意識した行動であるわけですが、私の場合、頭がおかしいので、どうやったら向日市をすべて手に入れられるだろうか？という途方もない目標から逆算して、お金を借りるために、お金を稼いでいるわけです。
クレイジーマインドで、普通ではいられない人なんだなと、改めて自分への警戒感を高めました。
私か、私以上に、おかしいと思っていた親友が、思ったよりも「まともな人」で、より鮮明に「自分」が見えた気がします。
今までも、たくさん気づきをもらって、たくさん稼ぐことにつながっていた親友との関係も、新しい段階に入ったのだなと感じましたしね。
これからも、仲良くしていきたいですし、一緒にいろいろチャレンジしたいなとは思うので、また巻き込んでしまうかもですけど。笑
私の親友が守りに入った話⑥
ちなみに、守りに入った親友という図式で話をしてきましたが、あと３つは不動産を増やす予定だと言います。
守りに入ったはずなのに、まだ借金して不動産を買うのか？って感じですが、すでに持ってる物件でバランスが取れているので、安全性は非常に高いですし、やり方もいいので、問題ありません。
それは、「やどかり投資法」というもので、「マイホーム」を次々に乗り換えて、自分たちが住まなくなった家を人に貸していく方法です。
この世界でも稀に見る低金利の「住宅ローン」で「賃貸不動産」を手に入れる方法であり、効率的な方法の一つですよね。
抜け目ないのが、親友らしいなと思うところです。
小さめのマイホームを買うと、やっぱり安く買えるんですよね。
安く買えるということは、賃貸に出す時に効率がいいわけで、実際子供が小さいうちは、小さい家でもOKなわけです。
ですが、やがて子供が成長すると、手狭になってきますから、新しい家を買って、もともと住んでいた家を賃貸に出します。
子供の成長にあわせて、学区の関係や、仕事の関係で、別の場所に通常のマイホームを買って住むわけですね。
そして、子供が独立していくタイミングで、夫婦のための小さなマイホームを買って、もともと住んでいた家をまた人に貸します。
小さい家→通常のマイホーム→小さい家となり、家族の規模に合わせて家を住み替えるんですよね。
そして、毎回、自分が住まなくなった家を貸して、お金を生み出すし、守りながらやるには最適だなと思います。
守りに入った親友がとれる、守りながら攻める方法ですよね。
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向日市を手に入れるという無謀な計画①
私は、２４歳で滋賀県に草むらを買った時から、不動産投資家の道を歩いているわけですが、その途中で向日市を集めて、世界で一番幸せな街をつくりたいという面白い目標を見つけました。
「向日市を集める」と文字にすると簡単ですが、土地を買い集めるというのはなかなか大変なもので、お金がいくらあっても足りないって感じのレベル感です。
お金で言えば、私みたいな庶民出身の小僧がどうにかできるレベルではないのですが、それをなんとかしてこそ男の子でしょうってことで、そういう無謀で面白いチャレンジ大好きなので、やっていきます。
すべて手に入れて、あそこに映画館、あそこに飲食店街、あそこに観覧車、みたいな感じで、やってみたいことが溢れて止まりません。
自分の思い通りにやるためには、反対する住民とかいると「クソ面倒」なので、遠回りに見えて確実に、「すべて自分のもの」にしてしまうことで、「やりたい」を現実にしていく計画なのです。
周りすべて自分の土地なら、反対する住民などいないわけで、何をするにも「自由度」が違います。
私が好き勝手にやって、そうして面白そうと思ってやったことが、みんなのためになって、みんなが喜んでくれたら幸せなわけですよね。
そういうわけで、世界で一番幸せな街をつくるというチャレンジを今もしてるわけです。
向日市を手に入れるという無謀な計画②
その計画の舞台になる向日市を簡単に解説しておくと、
私が生まれ育った街であり、Wikipediaによると、
京都盆地の南西端に位置し、西方には小塩山をはじめとする西山連峰を望み、市外東方には桂川が流れる。このため、全般に北西方向が高地に南西方向が低地となる平坦な地形となっている。市域をほぼ縦断する形でJR西日本東海道本線・阪急京都本線、西国街道が貫いている。なお面積は7.72km2で、全国の市では蕨市、狛江市に次いで3番目に狭く、西日本では最も狭い。人口密度は京都府内の市町村でも群を抜いて高く、全国でも上位に入る。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%90%91%E6%97%A5%E5%B8%82
ってな感じの街です。
道が終わってるレベルで狭く、電信棒には車の接触跡だらけ、じーさん、ばーさんが大量にいる、誇るべきところがないけど、私が生まれ育った大切な場所です。
特筆すべきは、面積が7.72㎢という、とんでもない狭さなのに、市だということです。
市を名乗れるほど人が多いのに、めっちゃ狭いという特徴があることです。
西日本の市では１番狭く、全国では３番目に狭い市で、当たり前ですが、小さい土地にものすごい人数が住んでいるという、特殊な場所でもあります。
この狭さが魅力的で、買った時に自分のものになる割合が高いと言えます。
その分、土地の値段が高く、手に入れるのには苦労してしまうのですけど、仕方ないことです。
向日市を手に入れるという無謀な計画③
そもそも、不動産投資だけで見た時には、不動産投資にとって有利な場所でやることが利益を最大化することができるので、不動産投資に有利な場所でやるべきであり、向日市で不動産投資をする必要ないやんってのが、当たり前の考え方です。
向日市だからと言って集めている私が変態で、変態的な感性で向日市を買い集めてしまっています。
絶対に真似しないほうがいいというレベルです。
ではなぜ、私は不動産投資の有利・不利を無視して、向日市を買うという判断をするのか？というと、サラリーマン時代、個人事業主時代、法人化以降と、大阪府・三重県・大分県・福岡県と実際に暮らしてみて、向日市が故郷だと強く認識するようになったし、自分を創ってくれた愛すべき街だからです。
他の街に比べていいところは、全然ないんですけど。笑
よし、向日市を集めてやろうと決断するくらいには、私は向日市を愛しているのですよね。
ホテル事業の撤退を機にFIREして、子育てのために両親も、義両親もいる向日市に戻ったことで、本腰をいれて向日市を買い集める準備ができて、ちょうど人生の目標も綺麗に整理整頓ができたので、今、まさに向日市を全部買う勢いで計画を立ててやっています。
向日市を手に入れるという無謀な計画④
２４歳で不動産を買ってからは、コツコツ不動産を買い集めているのですが、その中にはすでに向日市の物件も含まれていました。
不動産の管理を担当してくれている父親が向日市に住んでいるので、どうしてもその周辺になっていたというだけで向日市も買っていっているという状況だったのですが、私が向日市ラブになってからは、向日市ばっかり買うことになってます。
すでに、私は向日市の１割を持っている状態になっていて、もはや地主レベルとなっております。
それもこれも、向日市で売りに出される誰も買いたくないような、クソみたいな余り物ばかりを買っては、リフォームをして人に貸していくことで、向日市の１割を手に入れることに成功しました。
向日市の３割前後までは、誰も欲しくないような不動産を買って、リフォームで価値をつくりだして、人に貸すというやり方で、達成可能だと思います。
ですが、それを過ぎたら、ちゃんとした物件を買っていく必要がでてきてしまい、取得するお金もかなり大きくなってしまいます。
また、最後に残る、向日市の中の一等地みたいな物件は、賃貸で回すにはまったくビジネス的に合わなくなるので、収益性の高いビジネスをそこで展開する必要がでてきます。
正直、最後の向日市の一等地取得をするまでは、ビジネスをするのは、お休みするつもりです。
向日市を手に入れるという無謀な計画⑤
向日市を手に入れるという無謀な計画の第一段階が今であり、誰もいらないというようなクソ物件を買って、リフォームして賃貸していくという地道なことを、コツコツやっていく段階です。
３０代は、正直、これ以上望むのはしんどいかな？と思っているような段階でして、とにかく貸してくれる金融機関がありません。
十分に無理をして借りて、１億円借りている状態ですから、不動産を扱うには厳しい状況が続きます。
私にお金を貸しておけば、問題ないのに、馬鹿だなぁと思っていますし、今の大きな会社も小さいところからスタートしているので、仕方ないところですけど。
私自身の器としては、大きな会社を経営するだけの力はあると、自分では思っています。
後から、必ず実績がついてくるでしょうから、コツコツやっていきます。
クソ物件を買って、リフォームして、賃貸していくという地道な活動を通して、売上が立ち、借金の返済が進み、資産が積み上がります。
その実績で借入をして、また買ってを繰り返すことで、雪だるまを大きくするように、大きくしていきます。
向日市を手に入れるという無謀な計画⑥
コツコツやっていれば、時間が経過して、私は４０歳になります。
４０代に入ると、私が買ったマイホームは、住宅ローン控除を受けることができなくなったりします。
つまり、マイホームを持っているメリットが減る時期が来るわけです。
そこで、私はマイホームも自分の会社へ売ってしまう予定であり、もう一回住宅ローンは組み直しを行うつもりです。
自分の会社にマイホームを売ると、「売った不動産の代金−残った住宅ローン＝お金」がでてきます。
この「お金」を会社に貸し付けてやることで、会社でさらに不動産を買うことができますし、ちょっとした錬金術になります。
そして、私は住宅ローンを一つも借りていない状態になり、また一度住宅ローンを借りることができます。
そこで、次は実現できていないマイホームを建てるアイデアを実現していきます。
個人でも向日市を取得することで、そこそこ早い速度での展開もできるという計画です。
同じ計画で、死ぬまで住宅ローンを使って不動産を取得していって、おいしい期間がなくなったら会社に売るということはやるつもりです。
年齢的にも後半に差し掛かったタイミングでは、住宅ローンが基本的にNGになってきますが、息子か娘との親子リレー返済方式を活用することで、いけるとこまでいけると思いますので、繰り返します。
向日市を手に入れるという無謀な計画⑦
１、クソ物件を買って、リフォームして、人に貸す方法で、向日市の３割を手に入れる。
２、住宅ローンで手に入れた個人の物件を、法人に売る方法で、向日市の１割を手に入れる。
３、向日市の一等地を、ビジネスをつくり取得していくことで、向日市の１割を手に入れる。
４、すでにマンションになっているものを、手に入れることで、向日市の２割を手に入れる。
５、売りにでる物件をすべて買っていく。
とまぁ、ざっくりこんな感じでやっていくことは決まっていますし、順序はこの順番でやるつもりです。
リスクが低く、利益率の高いものからやっていき、しっかり不動産賃貸業としても回しながら、住宅ローンのメリットを活かして安く手に入れていき、得意のビジネスを起こして取得し、利益にならないか、損失がでるものを、人生の後半に集めていくという順番です。
どのみち、実現するとなると、半端じゃないお金が必要になるので、本当に回っていくかどうか？は、ここから先の話です。
その時、その時で、しっかりアイデアを出し、現実と向き合いながら、自分のできることをやっていき、適度に自分のできないことにもチャレンジして、成長します。
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２０２３年、行動を振り返る
０１、法人所在地を 博多→向日市 へ
０２、個人の所有物件を６つ、法人へ売却
０３、京都中央信用金庫の法人銀行口座開設
０４、ノンバンク借入を消す
０５、全融資を京都中央信用金庫へ
０６、父親の賃貸不動産を会社で買取り
０７、返済予定表を提出（個人・法人）
０８、不動産一覧の提出
０９、経費を下げる
１０、法人の表札を設置する
１１、SDGsのコラボに申し込み
１２、株式投資の成績表を提出
１３、実家買い取りプロジェクトの相談
今、振り返っても、かなり色々やりましたよね。
せっかく行動したので、感想とともに未来の自分が振り返れるように、まとめておきます。
なぜ、融資がでたのか？など、客観視するのにいいかもしれませんしね。
では、それぞれの行動と結果を見ていきます。
１、法人所在地を 博多→向日市 へ
融資の為に、法人所在地を 博多→向日市 へ移しました。
それまで、コツコツ実績をつくってきていた福岡信用金庫との関係だったのですが、どれだけ親密にやっても「関西でやっている不動産に融資はできない」と、ずっと言われていました。
なので、融資を得る為に、仕方なくホテル事業の方で、運転資金を借りていたんですよね。
ホテル事業の方で、別に資金はいらなかったのですが、ホテル事業のお金を融資から出し、ホテル事業に使うはずだった会社のお金を不動産へと使うという、回りくどいやり方をしてました。
ですが、ホテル事業を手放したおかげで、運転資金での融資はもう受けられなくなりました。
不動産には融資をしてもらえず、融資が唯一出ていたホテル事業を手放したので、福岡信用金庫からの融資は、何もでないこととなります。
そうすると、融資が出ないのに、博多に本社があるという、住んでいるところは京都なのに、わざわざ博多に会社がある、まったくよくわからない状態になってしまいます。
そこで、本社を 博多→向日市 へ移すと、関西の金融機関から見た時、本社所在地がエリア内かつ、融資対象不動産がエリア内という理想的な状態になりますから、博多→向日市と本社を移すことを決断しました。
福岡信用金庫さんには、お世話になりましたが、融資が出ないのであれば、ここで関西系の銀行や信用金庫にしておくこととします。
２、個人の所有物件を６つ、法人へ売却
私は、２０１７年に法人を設立するまでに、６つの不動産を購入していました。
なので、個人で６つの不動産を持っている状態になっていましたが、これを自分の会社へ今年のはじめに売却しました。
私の会社へ売却することで、個人で持っていた物件の賃貸収入が会社の売上になって、売上の多い「稼げる会社」へと変わることができ、不動産を持っていることで、何かあった時でも安全な「安全性の高い会社」になることができました。
不動産取得税・不動産登記と、個人で不動産を買う時にかかったお金が、もう一度かかるというデメリットはありましたが、融資のことを考えた時に、いい判断だったと思います。
銀行などの金融機関から見た時に「貸したい会社へと変わることができた」と私は判断しています。
また、そのまま不動産を個人でたくさん持っていると、いつか私が死ぬ時に子供達に相続税として負担になりますから、それを回避したかったというのもあります。
３、京都中央信用金庫の法人銀行口座開設
法人所在地を 博多→向日市 へも、個人→法人 に不動産の売却も、すべては京都中央信用金庫と取引する為にやったと言っても過言じゃないです。
会社の本社を京都中央信用金庫の営業エリアへと持ってきて、持っている不動産を京都中央信用金庫のエリアに集中して、京都中央信用金庫にとっての上客となるためにやりました。
それもこれも、京都中央信用金庫からの融資が絶対にこれから必要だからです。
私は向日市を買っていくという遊びをしていますが、向日市の１０%が現時点で私のものとなっています。
一つの市の１０%を持っているというのは、誇らしいものです。
この戦国時代にタイムスリップしたような領地拡大という楽しい試みを、どんどんやっていく為には「お金」が必要になってきます。
その「お金」を「自分のお金」でやる必要はないと思っていて、「他人のお金」を使うつもりでいます。
「他人のお金」を使うには、「他人のお金を預かっている人」の協力が必要で、それが「金融機関」なんですよね。
その「金融機関」の中でも「京都中央信用金庫」は、私にぴったりの「金融機関」であり、「京都の古い物件」にも融資をしてくれるそうです。
そうなれば、今まで「対象外」「古すぎる」「ボロすぎる」と言われていた「不動産への融資」が出るようになるはずです。
別に金利は高くてもいいんですよね、いくら借りることができるのか？という金額の方が問題であって、金利は高く借りておけば、安くても借り換えてほしいという「金融機関」は出てくると思っています。
「京都信用金庫」から私の融資を奪いたいという、「新しい金融機関」が生まれるまでが、私の融資戦略における一連のストーリーとなっています。
向日市を手に入れて、領地拡大をして、自分の好きな街をつくるという「遊び」には、「大量のお金」が必要なんです。
そして、まず京都中央信用金庫との１発目の取引は、口座開設となりました。
千里の道も一歩からといいますが、地道でも１歩進むことが大切だと思っています。
そして、決算書を一緒に作っていってほしいとお願いをして、融資が出る会社を一緒につくっていくことですよね。
４、ノンバンク借入を消す
コロナショックがホテル業を襲った２０２０年〜、私は、万が一を考えて、融資に奔走していました。
なにせ、コロナショックの影響は甚大で、私が業務委託契約を結んでいたパートナー企業が潰れかねないくらいのダメージを負ったからです。
私は、プロ野球選手のような契約であり、結果を残せなくても年俸はもらえる契約でしたので、ノーダメージだったのですが、あくまで契約上の話です。
未払い問題へと発展すれば、パートナー企業から私への支払いが行われず、私がお金をもらっていないので、私も従業員の子達へ支払いができないという最悪なパターンも想定しました。
なので、融資を受けて手元資金を厚くしておくことを選択しておき、パートナー企業からお金をもらえなくても、私は従業員の子達に給料を支払えるようにと考えてのことです。
そして、国の後押しもあり、ゼロゼロ融資と言われるような、有利な融資を受けることができ、福岡信用金庫から２０００万円、日本政策金融公庫から５００万円を手に入れることができました。
さらにここから、私は不動産を担保に、無理やり６００万円を借りることにしましたが、それがMRF（ノンバンク）６００万円の融資です。
金利は高いですが、資金を厚くする為に、また、全体で見た時に融資を活かせるように、追加で無理やり借入を行いました。
そして、役目を果たしてくれたMRFの融資は、新しい融資を借りようとした時に、他の金融機関が嫌がる「ノンバンク」でしたので、６００万円の返済をすべて済まして、人質にしていた物件を返してもらいました。
それが、根抵当権の解除です。
MRFの融資がなくなり、ノンバンク借入がなくなり、６００万円の融資枠が空き、月６万円の返済がなくなり、私の会社はお金を借りるのに都合のよい状態へと近づきました。
ちなみに、ノンバンクの借入が残っていると「もうノンバンクでしか借りることができない会社」という判断になるそうで、借りた時の悪い状況から抜け出していたとしても、時間が経って良くなっていたとしても「ノンバンク借入がある＝健全な会社ではない」ということらしいです。
たとえ会社の状況が良くなっていたとしても、ノンバンクの借入が残っていたらダメということですから、融資を受けたい人はノンバンク借入は使わないか、使っていたらすぐに返済してしまわないとダメですよね。
私は２月６日で全額返済して根抵当権の抹消手続きも済ませ、全部消してあるので、問題ない会社にしました。
これからの教訓としては、本当にお金に困ってもノンバンクに手を出すと、それ以降が厳しいんだなぁーということです。
多少無茶でも貸してくれるという、ノンバンクの融資スタンスが好きなんですけどねー。笑
５、すべての融資を京都中央信用金庫で借り換え
京都中央信用金庫さんから継続的に融資をしてもらう為には、実績と信頼関係づくりが必要です。
法人口座があるだけでは実績としては不十分であり、やはり「融資を受ける」「遅れず返済を続ける」という実績を出して、まともな会社だという「根拠」を作りたかったんですよね。
そこで、今チャレンジできそうな融資がないかを確認したところ、借り換えならばOKをいただきました。
担当者も、いけるか、いけないか、半々くらいの厳しい内容でしたが、３月に無事融資してもらい２９００万円の借り換えにより、すべての融資残高は京都中央信用金庫になりました。
いけるか、いけないか、微妙だったのは、会社の決算が悪過ぎたからです。
どうせ、融資なんか出ねーぜ、いい決算書にするのは今度でいいから、黒字になった時のための赤字づくりも兼ねて、経費をバンバン使うぜ〜ってテンションだったので、クソ汚い赤字決算だったんですよね。笑
決算書が汚過ぎて、危なかったです。笑
６、父親の賃貸不動産を会社で買取り
すべての融資を京都中央信用金庫で借り換えする時に、ダメ元で「父親所有の賃貸物件を買いたい」と伝えておいたのですが、借り換えができたことにより、一気に道がひらけました。
担当者から「支店長がいけるかも」って言ってますとのことで、話をつめることになりました。
そして、税務署に確認したり、税理士に確認したり、司法書士にお金払ったり、色々して、１１００万円の追加融資をもらい「父の不動産（１２００万円）を買う」というプロジェクトを成功させました。
そして、１２００万円を父親から個人的に借りることにも成功しています。
父には毎月１０万円の返済を１０年間で貸してもらったので、それ以上に株式投資で増やせばいいだけという状態です。
我ながら、素晴らしい一手だったと思います。
７、返済予定表を提出（個人・法人）
私が借りている融資の返済について、詳細を把握したいとのことで提出しました。
これは、借り換えの前に提出したもので、私と私の会社をよく知るために提出を求められた感じです。
私が個人でやっている小さな会社ですので、住宅ローンや個人のローンも含めた内容での提出を求められました。
融資を受けた時にもらえる返済予定表を、個人・法人ともに、用意して提出しました。
これにより会社と私の収入を把握すれば、返済のバランスを見ることができるので、どこまで貸せるのか？という判断ができるようになりますから、決算書と合わせて見ることで情報として価値がでますよね。
そして、結果的に２９００万円の借り換えと１１００万円の追加融資で、４０００万円へと化けました。
８、不動産一覧の提出
不動産の一覧も提出を求められましたので提出しました。
私の資産状況を理解するのに、不動産を見るのがわかりやすいですよね。
なぜなら、私の会社はホテル業を手放して売上０円だし、ネットの広告事業は年間１００万円もないわけで、不動産賃貸業が年間７００万円以上売上ますから、不動産賃貸業の会社と言って差し支えありません。
ですから、不動産一覧を見るのが正しいですし、不動産の一覧を見るなら、登記の情報を見るのが一番です。
登記情報なら、抵当権などの負債に関わる情報も見れますから、都合がよいと思います。
あとは、所在地・種別・構造・建物１階面積・建物２階面積・土地面積・建物面積合計・取得日・取得原因・取得価格・借入残高・担保設定有無・担保差入金融機関・賃料・賃貸状況・所有形態・備考という項目で、所有不動産一覧をつくってみました。
また、これらの情報がぐちゃぐちゃになったと感じたので、土地のエクセルシートと、建物のエクセルシートは別で作成しました、
エクセルシートの所有不動産一覧を見れば、必要な情報がわかるようにして、裏付けとなる登記の提出で信頼を高めるという方法をとりましたね。
９、経費を下げる
京都中央信用金庫さんから、借り換えにあたって、赤字をなんとかしてほしいとお願いされました。
貸したいのに、貸せなくなると、はっきり言われてしまったので、頑張ります。笑
現在、私の会社は大赤字なのですが、それをなんとかしてほしいと言われてしまいました。
大赤字の原因は、役員報酬という社長の給料みたいなものを年間６００万円もらっていることと、まったくケチらず経費を使っていることです。
役員報酬というのは、給料みたいなものをもらうわけなので、社会保障費もさらに年間２００万円支払わなければならず、役員報酬を６００万円にすることで、合計８００万円が経費になってしまいます。
会社の売上が７００万円から８００万円しかないのに役員報酬＋社会保険料で８００万円も経費にしていれば、そりゃ赤字になるわけです。
将来税金を払うことを考えると、役員報酬をもらうことで社会保険料も含めた税率を２０%くらいにすることができます。
法人税を対策無しで払うと３４%くらいかかりますから、役員報酬で対処して税金の上昇を抑える方針でした。
ですが、黒字化のためには必須ですので、報酬は月４５０００円にしようと思います。
また、ケチらず使っていた経費もろもろを、使わずに会社を運営して黒字化させることを決意しました。
１０、法人の表札を設置する
前の会社は事業所がホテルという形であったので、わざわざ会社の表札など無くても、ホテル名の看板がデカデカとあって、それでよかったのです。
ですが、そもそもホテル業は廃業しており、私は1月1日に本社を博多から、京都府の向日市という住んでいる街に移しました。
さらに自宅を会社の事務所にしたのですが、まぁぶっちゃけ、ただの家です。
会社の事務所っぽい雰囲気は、まったくありません。
そこで、京都中央信用金庫さんにお願いされたことは「表札を出してほしい」でした。
事務所っぽくしなくても、表札さえ出してもらえれば、大丈夫ですとのことでしたので、置き型のポストを新しく購入しました。
自宅のポストには自分の名前の表札があるし、表札は一つをつける為にデザインされていますので、そこに法人の表札を付け加えると、おかしくなってしまうので、置き型のポストを今のポストとは別で設置して、そのポストに会社の表札を出せば、デザイン的にもすっきりしますので、いいかな？と思って買いました。
ですが、それが届くまでに仮で作った「カフェっぽい会社看板」がめっちゃ可愛くて、結局それにしました。
せっかく買ったポストは、今度どっかのリノベ住宅で使う予定です。
１１、SDGsのコラボに申し込み
借り換えの時に、SDGsの京都中央信用金庫さんの取り組みにもコラボしました。
５万円か、６万円を払えば、現在のSDGsの取り組みを採点して、項目ごとに点数化してくれて、改善する気があれば認定証を発行してくれるというものです。
そのSDGsの取り組みに我が社も、参画させてもらい、SDGsに取り組む先進的な企業の仲間入りをしておきました。
それっぽいポスターや、対外的にアピールできる画像などもいただいたので、有名になってきたら使い倒していこうと思います。
今は、コソコソしていた方が都合がよいので、身近な人しか私を知りませんが、ガッといく瞬間には効果があるでしょう。
面倒でずっと隠れるかもしれませんが、、、笑
１２、株式投資の成績表を提出
京都中央信用金庫さんの融資は全てプロパーで出してくれています。
プロパーは、融資したお金が返済されない場合に、すべて貸した側が損する融資であり、基本的には金融機関は避けたがります。
保証協会を通した融資だったら、１億円貸していても、７０００万円は保証協会が保証してくれたりします。
プロパーより、保証協会付きの融資をしたがるのは当然ですよね。
なので、プロパー融資が出るのは地味にすごいことで、ありがたい限りですが、私を人質に出す、持ってる不動産を人質に出すということで成り立っています。
不動産はわかりやすく、いくらで売れるか？いくら稼いでくるのか？で人質としての価値が定められていますが、私の価値とは？というところで、株式投資の成績の提出を求められました。
現在の資産額、どんな株を持っているか、３年間の課税所得の推移、今までの生涯＋収支を提出しました。
３５歳で、３０００万円以上を株で＋収支しているわけなので、めっちゃ質問されましたが、まぁやれたもんは聞かれても、それ以上でも以下でもないので、これからも問題なく稼げますとだけ伝えましたね。
私の人質としての価値が認められて、無事に２９００万円＋１１００万円を貸していただいております。笑
１３、実家の土地を買い取るプロジェクトの相談
京都中央信用金庫さんから融資を受けて、父親の不動産を私の会社で買い取って、その現金を貸してもらうというプロジェクトが上手くいった私は、現金が増える良さを痛感したので、次のプロジェクトへと挑んでいます。
それが、実家の土地１６００万円の買取です。
実家は全３筆の大きな土地で、祖母がもっていた土地を親父が譲り受けた１筆、隣の家が売りにでた時に買った１筆、さらにその隣が売りにでた時に買った１筆と、実は別れています。
その中で、建物も何も建っておらず、駐車場として貸している土地は、私・妹・父・母で権利を４分の１ずつ持つ土地です。
実家丸ごとは１億円くらいの大きな融資になるので、黒字化が進まないと厳しいですが、１筆だけなら今の状態でもいけると担当者と打ち合わせが終わっています。
父親、母親、妹の許可を取って、いざ購入へと進みたいと動いています。
１、法人所在地を 博多→向日市 へ
２、個人の所有物件を６つ、法人へ売却
３、京都中央信用金庫の法人銀行口座開設
４、ノンバンク借入を消す
５、すべての融資を京都中央信用金庫で借り換え
６、父親の賃貸不動産を会社で買取り
７、返済予定表を提出（個人・法人）
８、不動産一覧の提出
９、経費を下げる
１０、法人の表札を設置する
１１、SDGsのコラボに申し込み
１２、株式投資の成績表を提出
１３、実家の土地を買い取るプロジェクトの相談
【結論】としては、すべては向日市を手に入れるという野望の為に、融資を引く手順でした。
１、法人所在地を 博多→向日市 へ
２、個人の所有物件を６つ、法人へ売却
３、京都中央信用金庫の法人銀行口座開設
４、MRFの全額返済と根抵当権の解除
５、すべての融資を京都中央信用金庫で借り換え
６、父親の賃貸不動産を会社で買取り
向日市を手に入れるという「遊び」も「お金」があってこそ面白いです。
なので、「他人のお金」で「遊び」ます。
それを実現する為に、すべてのことを組み合わせていくので、その中で今年の行動となっています。
まだまだレベルの低い自分から「世界」を見て、「今の手段」となっているので、きっと遠回りしていると思います。
でも、結局、やっていくことでしか「世界を知る手段」はないと思うし、「実力」をつけるには、「やるしかない」と思うので、精一杯やっていこうと思います。
他人のアドバイスを私は素直に聞けるような人ではないので、自分でチャレンジして「失敗」するしかないと思います。
未来の自分に全てをつなげていけるように「失敗」も飲み込んで、「成功」へと近づいていきます。
【記録】2023年12月212日：+円
武田薬品 12/212実現損益+円
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三井住友FG 12/212実現損益+円
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【記録】2023年12月212日：+円
武田薬品 12/212実現損益+円
DWTI 12/212実現損益+円
楽天G 12/212実現損益+円
伊藤忠 12/212実現損益+円
三井住友FG 12/212実現損益+円
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【記録】2023年12月30日：+円
武田薬品 12/30実現損益+円
DWTI 12/30実現損益+円
楽天G 12/30実現損益+円
伊藤忠 12/30実現損益+円
三井住友FG 12/30実現損益+円
NTT 12/30実現損益+円
証券口座持ってなかったら、つくっておきましょう。
無料なのに、証券口座開設で「お金」が稼げます。
SBI証券と楽天証券はつくっておきましょう！！
お金持ちになるのに証券口座をもっていないのは、かなり不利です。投資も上手くなったら、この世界は、ずいぶん「息がしやすい」ですよ。
私はサラリーマンの時に感じた「お金稼ぐの難しい、、、」って気持ちは、今はまったくありません。「お金は勝手に増えるもの」ですからね。
【結論】
やる、やらないは、後から決めて、とりあえず、証券口座を開設しておけ。