- 【記録】2023年11月01日：+円
- 【記録】2023年11月02日：+円
- 【記録】2023年11月06日：+円
- 【記録】2023年11月07日：+円
- 【記録】2023年11月08日：+円
- 【記録】2023年11月09日：+円
- 【記録】2023年11月10日：+円
- 【記録】2023年11月13日：+円
- 【記録】2023年11月14日：+円
- 【記録】2023年11月15日：+円
- 【記録】2023年11月16日：+円
- 【記録】2023年11月17日：+円
- 【記録】2023年11月20日：+円
- 【記録】2023年11月21日：+円
- 【記録】2023年11月22日：+円
- 【記録】2023年11月24日：+円
- 【記録】2023年11月27日：+円
- 【記録】2023年11月28日：+円
- 【記録】2023年11月29日：+円
- 【記録】2023年11月30日：+円
【記録】2023年11月01日：+円
武田薬品 11/1実現損益+円
DWTI 11/1実現損益+円
楽天G 11/1実現損益+円
伊藤忠 11/1実現損益+円
三井住友FG 11/1実現損益+円
NTT 11/1実現損益+円
来年２月に融資を持ち込む計画
私の父親が賃貸している不動産が一つあって、それを買い取るという融資計画を思いつきました。
本当は３年くらいの時間をかけて実家＋マイホームに１億円の融資を引いて、父親から買い取った実家の費用を借りて、別の物件を買うという計画でしたが、その前にやれることを思いついたのです。
簡単に、流れを記載しておくと、
銀行→私の会社→父親
１０００万円の現金が渡る
父親→私→私の会社
１０００万円の現金を貸す
日本政策金融公庫→私の会社
１０００万円のリフォーム費用融資
父親→私の会社
１０００万円分の土地・建物
他人→私の会社
５００万円の不動産が２つ
という構図ですよね。
【記録】2023年11月02日：+円
武田薬品 11/2実現損益+円
DWTI 11/2実現損益+円
楽天G 11/2実現損益+円
伊藤忠 11/2実現損益+円
三井住友FG 11/2実現損益+円
NTT 11/2実現損益+円
来年２月に融資を持ち込む計画
そして、今回購入する賃貸が稼働した場合、
１０００万円の物件
年間１２０万円の売上アップ（家賃１０万円/月）
５００万円（本体）＋５００万円（リノベ）の物件
年間８４万円の売上アップ（家賃７万円/月）
５００万円（本体）＋５００万円（リノベ）の物件
年間８４万円の売上アップ（家賃７万円/月）
となり、
年間２０４万円の売上アップになります。
私が金融機関から、物件購入費用として１０００万円、父親から１０００万円をボロボロ物件２つの購入費用として、また金融機関からそのリノベーション代として１０００万円の合計３０００万円の借金をしましたが、その返済金は家を借りてくれている人が払ってくれます。
【計画当初】
３０００万円の土地・建物
借金１０００万円（父親）
借金１０００万円（金融機関）
借金１０００万円（リノベ代）
ですが、
【１０年後】
３０００万円の土地・建物
借金０円
となり、
私には３０００万円の価値ある土地・建物が残り、借金は無くなります。
３０００万円の価値がある土地・建物を「自分のお金は使わず」に、手に入れることができるようになります。
【記録】2023年11月06日：+円
武田薬品 11/6実現損益+円
DWTI 11/6実現損益+円
楽天G 11/6実現損益+円
伊藤忠 11/6実現損益+円
三井住友FG 11/6実現損益+円
NTT 11/6実現損益+円
簡単に解説をしておくと、
銀行→私の会社→父親 に、１０００万円の現金が渡る
という部分ですが、銀行から融資を受けた１０００万円が父親に渡るのが、このプロジェクトのみそです。
父親に１０００万円が渡るので、それを私が個人的に借りれば、銀行のことを気にしなくていい現金１０００万円が手に入ります。
父親に１０００万円の現金が渡るおかげで、その後に父親から私が借りることができ、違うことにお金を使うことができるんですよね。
また
父親→私→私の会社 に、１０００万円の現金を貸す
という手順を踏むことで、私個人が父親から借金をしていることとなり、会社へは私が役員借入金という名目で貸すことになります。
父親→私の会社 に、現金を貸すと、会社が返さなければいけない「負債」として見られますが、一旦私を経由することで「役員借入金」といって、「社長である私」が「会社」のために「お金」を使っているという、まるで「資本金」のような見方をしてくれます。
一手間かけることで、より「会社」がよく見えるんですね。
【記録】2023年11月07日：+円
武田薬品 11/07実現損益+円
DWTI 11/07実現損益+円
楽天G 11/07実現損益+円
伊藤忠 11/07実現損益+円
三井住友FG 11/07実現損益+円
NTT 11/07実現損益+円
他人→私の会社
５００万円の不動産が２つ
というのは、父親から借りた１０００万円のお金で、私は一般に販売されているボロボロの家を２つ購入する予定です。
金融機関は、私が大好きなボロボロの物件を「価値のないもの」として見ていますから、「価値のないもの」に「融資」はしてくれません。
言い方が悪くなりますが、「ゴミ（ボロボロ不動産）」を買うのに、お金は貸せませんというスタンスです。
ということで、私が普段買っている不動産は、ボロボロで価値のないものが多いので、金融機関から融資が受けられませんが、今回は父親が貸してくれる１０００万円がありますから、それを使って買います。
今回の手順を踏む意味は、いつも「自分のお金を使って買っていた不動産」を「自分のお金を使わない方法」で、手にいれることです。
いつもは、ボロボロ物件を買いたくても融資が受けられないので、いつも自分のお金でボロボロの物件を買ってから、リフォーム費用を融資で受けるという手順を行なっていました。
すると自分の手元のお金が５００万円以上出ていくことになっていました。
ですが、１０００万円の現金を父親から私が借りて、私が会社に１０００万円を貸して、２つの不動産を買うことで、融資を受けて不動産を買うという、「自分のお金を使わない方法」が実現できます。
【記録】2023年11月08日：+円
武田薬品 11/08実現損益+円
DWTI 11/08実現損益+円
楽天G 11/08実現損益+円
伊藤忠 11/08実現損益+円
三井住友FG 11/08実現損益+円
NTT 11/08実現損益+円
日本政策金融公庫→私の会社 に、１０００万円のリフォーム費用融資
父親から借りた１０００万円で、ボロボロ物件を買うことで「融資を受けて不動産を買う」ってことが実現するわけですが、それだけでは「家賃」が入ってきません。
またせっかく「融資を受けて不動産を買う」って部分を実現できても、「リノベーション費用の融資」を受けなければ、自分のお金が出ていってしまいます。
そこで、いつも「リノベーション費用」を借りている「日本政策金融公庫」で１０００万円を借りる計画です。
クソボロボロ物件でも、すでに買っている不動産への「リノベーション費用」はしっかり融資してくれます。
なので、しっかり融資を受けて購入していきたいと考えています。
「自分のお金を使わない」という今回のミッション達成のために必要不可欠なので、頑張りたいです。
【記録】2023年11月09日：+円
武田薬品 11/09実現損益+円
DWTI 11/09実現損益+円
楽天G 11/09実現損益+円
伊藤忠 11/09実現損益+円
三井住友FG 11/09実現損益+円
NTT 11/09実現損益+円
まとめると、「他人のお金」で「不動産」が４つ増える方法です。
そのために、一つずつ手順を踏む必要があって、
銀行→私の会社→父親
１０００万円の現金が渡る
父親→私→私の会社
１０００万円の現金を貸す
日本政策金融公庫→私の会社
１０００万円のリフォーム費用融資
とします。
その結果、得られるものは、
父親→私の会社
１０００万円分の不動産が１つ
他人→私の会社
１０００万円（リノベ）の不動産が２つ
完全に他人のお金で３０００万円分の不動産が無料で手に入りますから、融資のために頑張りたいところです。
いいプロジェクトを思いついたからには、実行していきます。
【記録】2023年11月10日：+円
武田薬品 11/10実現損益+円
DWTI 11/10実現損益+円
楽天G 11/10実現損益+円
伊藤忠 11/10実現損益+円
三井住友FG 11/10実現損益+円
NTT 11/10実現損益+円
さっそく京都中央信用金庫の担当にぶつけてみました。
どうやったら取り組みやすいかを聞いただけなので、クリアしたからと言って絶対に融資が出るわけではないですが、やはり融資の可否は京都中央信用金庫が決めることなので、合わせてあげるとやりやすいはずです。
なので、しっかり対策していきたいと思います。
必要な要素がいくつかあるので、しっかりストーリーができていないと厳しいとのことでしたから、しっかりストーリーを組んでいきます。
今回はその必要な要素と、ストーリーを組んでいくことをブログ上の記事に残そうと思います。
どうせ文章つくるなら、公開しちゃえという発想です。笑
１、なぜ、その不動産を買うのか（会社から見た時）
２、なぜ、父親はその不動産を売るのか（父から見た時）
３、売買金額は相場並みか（不正取引ではないか）
４、物件の価値はあるか（銀行から見た時）
一つ一つ、理由づけや根拠を示して、潰していきたいと思います。
【記録】2023年11月13日：+円
武田薬品 11/13実現損益+円
DWTI 11/13実現損益+円
楽天G 11/13実現損益+円
伊藤忠 11/13実現損益+円
三井住友FG 11/13実現損益+円
NTT 11/13実現損益+円
１、なぜ、その不動産を買うのか（会社から見た時）
当たり前っちゃ、当たり前なのですが、世に売り物件は星の数ほどあります。
だからこそ、わざわざ父親が所有する物件を買う必要性はないですよね。
そこで、理由づけとしてのストーリーが必要になります。
まず、この不動産を買わない理由を見て、潰していきたいと思います。
【築年数が古い】
築年数が古い物件ばかり買っているので、この物件特有の事象ではありませんから、築年数が古いことは買わない理由にはなりません。
築年数が古い物件を買う理由は、ずばり「安さ」です。
どうせ、今のお客さんにそこそこの値段で貸すならリノベーションが必要です。
だからこそ、安く買ってしまうわけですので、父親の物件が安ければ（土地の値段くらい）であれば買いです。
１０００万円なら、ほぼ土地の値段なので、完璧です。
【利回りが高くない】
事実、利回りは普通です。
物件価格１０００万円に対する家賃が、年間１２０万円です。
１２０万円÷１０００万円＝０．１２ですので、つまり「利回り１２%」です。
ですが、父親が持っている物件で、入居者の属性がわかっている。
リノベーションを二年前にやっていて内容も把握しているので、物件の競争力があり、今後の入居づけも問題ない。
など、利回り以外のメリットがあるため、利回りは低くなければ購入対象となる。
通常のオーナーチェンジは中を見ることができないことと比べれば、利回りが低くとも想定ができる物件の方が確実性が高い。
【立地がよくない】
立地がよくないように見えるが、競合の物件が８件しかなく、探している人がいれば決まるエリア。
すべては需要と供給で成り立つので、問題なし。
【向日市ではない】
確かにこの物件は宇治市であり、購入エリアからずれているが、父親が売主のため、父親に１０００万円が入る。
その１０００万円を貸付してもらえることで話がついており、その１０００万円で向日市の物件を２つ買えるので、結果的に自分で一つずつ向日市の物件を取得するよりも多くの物件取得が可能であり、向日市ではない不動産を買うことにはなるが、向日市の不動産を増やすことができる。
という感じで、デメリットを潰せてるかどうかわかりませんが、潰すように考えてみました。
次は、この物件を買う理由ですね。
【父親が売主の物件】
父親が売主の物件であり、中身の把握が正確にできる。
どれくらいのリフォームをしているか、現状がどうなのか、把握することができている。
父親に現金が渡り、そのお金を貸し付けてくれるので、第三者の物件を買ってキャッシュアウトするよりも良い。
父親から貸付を受ければ、向日市の物件を２つ購入できるため、向日市の物件取得を加速することができる。
他の物件ではなく、父親の物件を買うくらいの理由にはなると思うのですがどうでしょう。
【記録】2023年11月14日：+円
武田薬品 11/14実現損益+円
DWTI 11/14実現損益+円
楽天G 11/14実現損益+円
伊藤忠 11/14実現損益+円
三井住友FG 11/14実現損益+円
NTT 11/14実現損益+円
２、なぜ、父親はその不動産を売るのか（父から見た時）
次は、仮にいい物件だとしたら、なぜ父親が手放すのか？という部分です。
いい物件なら売るはずがないという前提に立って考えていく必要があります。
いい物件なのに売る理由としては、
【息子を応援したいと考えているから】
【生前贈与の活用をするため】
の２点です。
売れたことによる資金を息子に貸付することで、息子の会社がさらに不動産賃貸業の拡大ができることを理解しており、いい物件なので他人に売って現金化するよりも、物件も息子に譲った方がいいと判断したため。
息子の会社にではなく息子に貸付を行い、そのお金を１１１万円ずつ生前贈与していけば相続対策を取ることができるので、相続対策も合わせて行うことができる。
【記録】2023年11月15日：+円
武田薬品 11/15実現損益+円
DWTI 11/15実現損益+円
楽天G 11/15実現損益+円
伊藤忠 11/15実現損益+円
三井住友FG 11/15実現損益+円
NTT 11/15実現損益+円
３、売買金額は相場並みか（不正取引ではないか）
売主である父と、買主である私の会社では、利益相反関係にあたります。
売主である父が高い値段で不動産を売ると得をして、買主である私の会社は高い不動産を買うことで損をしてしまいます。
逆に、売主である父が安くで物件を売ると損をして、買主である私の会社は安い不動産を買うことで得をします。
そこで、税務署や銀行がうるさいのは身内で話合いをして、税金を逃れているのではないか？みたいなところです。
不当な値段をつけて税金などを逃れる取引を不正取引として、させないようにするのも、まぁ仕方ない部分ではあります。
今回は、宇治市広野町の公示地価を元に話をしようと思ってまして、１２万７８５７円/m2（１m2あたりの値段）✖️７３．８１m2（土地の広さ）で、約９０８万円とでてきます。
リフォームが終わっている建物がついているので、１０００万円が妥当かな？と思っていて１０００万円で考えています。
４、物件の価値はあるか（銀行から見た時）
【記録】2023年11月16日：+円
武田薬品 11/16実現損益+円
DWTI 11/16実現損益+円
楽天G 11/16実現損益+円
伊藤忠 11/16実現損益+円
三井住友FG 11/16実現損益+円
NTT 11/16実現損益+円
【記録】2023年11月17日：+円
武田薬品 11/17実現損益+円
DWTI 11/17実現損益+円
楽天G 11/17実現損益+円
伊藤忠 11/17実現損益+円
三井住友FG 11/17実現損益+円
NTT 11/17実現損益+円
【記録】2023年11月20日：+円
武田薬品 11/20実現損益+円
DWTI 11/20実現損益+円
楽天G 11/20実現損益+円
伊藤忠 11/20実現損益+円
三井住友FG 11/20実現損益+円
NTT 11/20実現損益+円
【記録】2023年11月21日：+円
武田薬品 11/21実現損益+円
DWTI 11/21実現損益+円
楽天G 11/21実現損益+円
伊藤忠 11/21実現損益+円
三井住友FG 11/21実現損益+円
NTT 11/21実現損益+円
【記録】2023年11月22日：+円
武田薬品 11/22実現損益+円
DWTI 11/22実現損益+円
楽天G 11/22実現損益+円
伊藤忠 11/22実現損益+円
三井住友FG 11/22実現損益+円
NTT 11/22実現損益+円
【記録】2023年11月24日：+円
武田薬品 11/24実現損益+円
DWTI 11/24実現損益+円
楽天G 11/24実現損益+円
伊藤忠 11/24実現損益+円
三井住友FG 11/24実現損益+円
NTT 11/24実現損益+円
【記録】2023年11月27日：+円
武田薬品 11/27実現損益+円
DWTI 11/27実現損益+円
楽天G 11/27実現損益+円
伊藤忠 11/27実現損益+円
三井住友FG 11/27実現損益+円
NTT 11/27実現損益+円
【記録】2023年11月28日：+円
武田薬品 11/28実現損益+円
DWTI 11/28実現損益+円
楽天G 11/28実現損益+円
伊藤忠 11/28実現損益+円
三井住友FG 11/28実現損益+円
NTT 11/28実現損益+円
【記録】2023年11月29日：+円
武田薬品 11/29実現損益+円
DWTI 11/29実現損益+円
楽天G 11/29実現損益+円
伊藤忠 11/29実現損益+円
三井住友FG 11/29実現損益+円
NTT 11/29実現損益+円
【記録】2023年11月30日：+円
武田薬品 11/30実現損益+円
DWTI 11/30実現損益+円
楽天G 11/30実現損益+円
伊藤忠 11/30実現損益+円
三井住友FG 11/30実現損益+円
NTT 11/30実現損益+円
証券口座持ってなかったら、つくっておきましょう。
無料なのに、証券口座開設で「お金」が稼げます。
SBI証券と楽天証券はつくっておきましょう！！
お金持ちになるのに証券口座をもっていないのは、かなり不利です。投資も上手くなったら、この世界は、ずいぶん「息がしやすい」ですよ。
私はサラリーマンの時に感じた「お金稼ぐの難しい、、、」って気持ちは、今はまったくありません。「お金は勝手に増えるもの」ですからね。
【結論】
やる、やらないは、後から決めて、とりあえず、証券口座を開設しておけ。
